〈房產〉北市小宅買氣12年來比重增12.4個百分點 增幅冠全台

台灣今年再度進入升息循環，購屋成本增加，也推升小宅交易，第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察 2011 年與 2022 年，兩波升息循環的小宅交易狀況，今年上半年全台 15 坪以下小宅交易占比 15.5%，較 12 年前同期增加 6.5 個百分點。

小宅占比最大的台北市，從 2011 年 14.5%，增加至 2022 年的 26.9%，12 年以來大增 12.4 個百分點，增幅居六都之冠，顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄指出，台灣上一波升息循環，發生在 2010 年第二季至 2011 年第二季，之後利率凍漲到 2015 年，且 2015 到 2020 年間多次降息，使台灣長年處於低利率時代，房價也在低利烘托下穩健成長。

這次升息循環則從 2022 年首季開始，與 12 年前相比，今年房價已處於歷史相對高水位，加上開發商興建成本提高，價格走揚的速度快，為了壓低總價帶，開發商在規劃產品時便「精簡化」，使市場湧現許多「1+1 房」、「小 2 房」戶型，也讓小宅在這波升息循環下，市場性大幅提升，使交易占比較 12 年前大增。

謝萬雄分析，小宅交易佔比逐年拉高，與三大因素有關：包括一、房價所得比高，尤其以台北市最為明顯，因總價預算考量，只得轉購置小宅來平衡預算。二、人口結構改變，現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。三、置產型買盤，小宅有低總價的優勢，尤其精華區小宅產品吃香，出租率、轉手率都高。

同時，高雄與台中今年上半年的小宅交易占比，分別較 12 年前同期增加 9.9、9.6 個百分點，購屋小宅化的情況新北、桃園等北部地區更明顯。台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，2011 年時，中南部仍有不少地區可見 1 字頭房價，民眾若有購屋需求，會以 3 房的家庭產品為主，15 坪以下的小宅產品並非主流。

不過，隨著高雄近年積極從工業城市成功轉型為科技城市，高雄迎來不少重大建設議題，包括亞洲新灣區五大公共建設開發、環狀輕軌、仁武產業園區、台積電設廠等利多，迎接更多就業人口移入，擴大住宅需求供給，建商推案也多朝小宅化，單身就業族及包租公喜愛的套房型產品，買氣也較往年熱絡，整體小宅交易比以往亮眼。

地產相關業者提醒，小宅擁有低總價、好入手優勢，但需留意，有些銀行對權狀坪數低於 15 坪的物件，視為不易轉手產品，房貸成數僅 6-7 成，權狀坪數 10 坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸，增加購屋財務壓力。若購屋族因預算有限而必須買小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到 7-8 成。