華遠地產逾83億資產被抵質押 擬發行14億公司債“輸血”

 毛利率不到21%：保障性住房是“罪魁”

和訊房產訊息 后任志強時代，面對高額存貨壓頂的華遠地產(600743,股吧)，如何平衡債務結構、保證現金流充足，是擺在繼任者孫秋艷眼前的頭等大事！

4月23日，趕在2014年年報發布之前，華遠地產先拋出了融資方案，根據其發布的公告顯示，擬發行規模為14億元的公司債券，期限為5年期，七夕日為2015年4月27日，2020年4月27日到期。

華遠地產擬將本次債券募集資金14億元，扣除發行費用后，用於調整債務結構，償還金融機構借款，補充流動資金。

那華遠地產債務到底高到什么程度呢？地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間注意到，截止2014年9月30日，華遠地產資產負債率為81.07%，高於行業平均水平；為此，華遠地產所有權受限制的資產賬面價格高達83.43億元，主要用做銀行借款的抵、質押物。

毛利率不到21%：保障性住房是“罪魁”

華遠地產主營業務以房地產開發銷售為主，但《地產金融視界》梳理發現，2011年到2014年第三季度，華遠地產房地產開發項目的毛利率分別為50.41%、51.43%、38.22%和20.53%，呈現下滑態勢，且下跌幅度比較大。

華遠地產方面給出的解釋是，2011年-2013年度，公司在北京（樓盤）地區開發的項目毛利率相對較高，而2013年度由於北京地區收入占比顯著下降，導致公司房地產開發項目毛利率有所下降。

另外，保障性住房也是拖累華遠地產毛利率的“罪魁”之一。2014年1-9月，由於北京銘悅園保障性住房結轉收入，華遠地產的房地產開發項目毛利率進一步下降。

目前華遠地產北京地區的在建及擬建項目，均包含部分保障性住房及自住型商品房，項目毛利率偏低。華遠地產方面坦言：“未來隨著保障性住房、自住型商品房項目結轉收入占比的上升，公司面臨房地產開發項目毛利率下降的風險。”

近152億元存貨“壓頂”

在房地產開發項目毛利率不斷走低的同時，華遠地產的存貨余額卻在“節節攀升”。《地產金融視界》統計一下，2011年底到2014第三季度末，華遠地產的存貨余額分別為71.73億、79.26億、129.99億和151.83億元，主要由開發成本和開發產品構成。

2014年前三季度，華遠地產的銷售簽約額為29.5億元，同比減少21%。若以此為基，華遠地產151.83億元存貨余額，消化周期需要46.32個月。

最近三年及一期，華遠地產並沒有未計提存貨跌價準備。但未來若房地產行業不景氣，開發項目利潤下滑或項目無法順利完成開發，華遠地產也承認：“將面臨存貨跌價損失風險，對公司的盈利能力產生不利影響。”

另外，值得注意的是，華遠地產的房地產業務主要集中在北京、青島（樓盤）、長沙（樓盤）、西安（樓盤）四個城市。2013年度，由於北京地區新增項目尚未達到收入結轉條件，青島地區暫無新增項目，因此長沙和西安地區的收入占華遠地產主營業務收入的比例達到84.84%。

2014年1-9月，隨著北京地區銘悅園項目逐漸達到結轉條件，長沙華中心項目繼續結轉收入，北京和長沙地區的收入占華遠地產主營業務收入的比例達到91.84%。

由於業務集中在少數區域，一旦上述主要城市的房地產調控政策、市場需求或市場價格出現較大波動，將直接對華遠地產的經營業績產生較大的影響。

中誠信證在報告中指出，目前華遠地產的儲備項目和開發項目主要位於北京、西安和長沙，市場集中度較高，業務對單一市場區域的依賴程度過高，存在一定的區域集中風險。

83.43億資產所有權受限制

2011年到2014年前三季度，華遠地產經營活動產生的現金流凈額分別為-7.59億元、9.00億元、-9.08億元和-27.68億元。

華遠地產方面也坦言：“受拿地節奏及項目開發進度等因素的影響，公司經營活動現金流波動較大，公司面臨一定的資金周轉壓力。”

但隨著經營規模的持續擴大，后續開發仍需大量資金投入，華遠地產表示，若未來銷售資金不能及時回籠，公司可能面臨階段性現金流量不足風險和資金周轉壓力。

房地產項目的開發周期長、資金需求量大，現金流量的充足程度對維持房企正常的經營運作至關重要。

截至2014年9月30日，華遠地產持有待開發及已開發房產儲備總面積共約260.4萬平方米，這將給華遠地產帶來了較大的資金支出壓力。

然而，華遠地產不斷走高的負債率讓其“舉步維艱”。《地產金融視界》梳理一下，2011年底到2014年第三季度末，華遠地產的資產負債率分別為72.69%、76.92%、79.22%和81.07%，呈現上漲勢頭。

但速動比率卻始終低於1，2011年底到2014年第三季度末，分別為0.29、0.49、0.32和0.28。速動比率是衡量企業流動資產中可以立即變現用於償還流動負債的能力，速動比率維持在1:1較為正常，表明短期償債能力有可靠的保證。速動比率過低，意味著企業的短期償債風險較大。

速動比率與流動比率不同在於，后者包括存貨，前者則將存貨剔除了。那看看華遠地產的流動比率，2011年底到2014年第三季度末，分別為1.59、1.34、1.45和1.49。

首先要知道的是，一般說來，流動比率越高，說明企業資產的變現能力越強，短期償債能力亦越強；反之則弱。

業內一般認為流動比率應在2:1以上，流動比率2:1，表示流動資產是流動負債的兩倍，即使流動資產有一半在短期內不能變現，也能保證全部的流動負債得到償還。

但近幾年來，華遠地產的流動比率始終低於2:1，且《地產金融視界》注意到，華遠地產所有權受限制的資產賬面價值合計為83.43元，占公司總資產的比例為42.59%，其中存貨占了77.09億元。

所以華遠地產不得不提醒投資者：“較大的受限資產規模，將影響公司未來以資產抵質押的方式進行債務融資的能力，且若未來公司未能按時、足額償付債務本息導致公司資產被凍結和處置，將對公司正常生產經營活動造成不利影響，進而影響公司的償債能力。”（本文經授權轉載自微信公眾號）