美國房市低迷 可能助Fed升息抗通膨一臂之力

美國今年一連串升息導致房市景氣大幅下滑，某些指標甚至可與 2007-2009 年次貸風暴期間相比擬，從屋主、建商、潛在買家、工業金屬到家電銷售、修繕和搬運業者都感受到寒意，卻也成為美國聯準會 (Fed)2023 年得以繼續升息的助力。

有「Fed 傳聲筒」之稱的華爾街日報 (WSJ) 記者 Nick Timiroas 解釋，因為對 Fed 來說，低迷的房市將使經濟活動進一步降溫，進而發揮抑制通膨的效果。

美國 Covid-19 疫情在 2020 年 3 月爆發之後，房市卻意外迎來榮景，居家辦公 (WFH) 需求讓許多人尋找更大的房子，以及 Fed 的近零利率政策則讓貸款變得比較容易。這導致美國建案如雨後春筍般出現：從 2020 年 1 月到 2022 年 6 月，標普 CoreLogic 凱斯席勒全美房價指數跳漲 45%，美國房租也猛增。

但 Fed 在進入 2022 年明顯轉鷹，經過一連串升息後，美國 30 年抵押貸款固定利率從 3 月的 4% 拉升到秋季的 7%，直到最近才回跌至 6.3%。根據抵押貸款銀行家協會 (MBA)，美國房屋每月還款中位數從今年初至 11 月大增 43%。

在升息環境下，對利率敏感的房地產總是首當其衝，但今年房市景氣下墜的速度和幅度，讓長期觀察家也感到意外。1978 年進入貸款業的抵押貸款專家說，這是他看過「最嚴重的利率衝擊」，而且升息的效果還沒有完全顯現出來。

房市不景氣之際，住房占通膨比率到了 2023 年可能大幅下滑。Timiroas 解釋，這也是 Fed 預測通膨率到明年底能從目前約 6% 降至 3.1% 的原因之一。

美國 11 月成屋銷售已經破紀錄連 10 個月下滑，房利美和高盛的經濟學家預測，明年將跌破 400 萬戶，比 2006-2011 年房市不景氣還差。此外，新公寓供給量達到 40 年新高，房租增速放緩，美國 11 月單戶住宅開工率降回憶情爆發初期的低點。

美國在疫情過後「一人家庭」大幅增加，獨立房市經濟學家 Thomas Lawler 認為，如果這是疫情造成的異常現象，家庭戶數成長可能大幅降溫。

此外，RealPage 房市經濟學家 Jay Parsons 表示，美國大學生在春天的尾巴畢業後，房屋租賃需求通常也會成長，今年卻很不一樣，「就業需求增加，所有房屋類型的需求卻如此低迷，這是我們從沒看過的」。他認為，很可能是因為疫情期間爆發的需求預支了未來的需求。