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美股

美國小型銀行商辦放貸比率偏高 若違約恐再爆金融危機

鉅亨網編譯張祖仁 2023-03-10 19:39

華爾街老手有個經驗談:一旦小銀行不支,大銀行也差不多了。美股銀行類股周四 (9 日) 大跌,整個市場這才發現了銀行業正踩在一個大地雷上:債券投資價值縮水。

但資產端減值還不能算是美國銀行業最大的麻煩。在 3 年疫情期間,民眾大多遠距工作和遠距就學,讓以辦公室為主的商業地產價值暴跌,連黑石 (BX-US) 這樣的資產管理巨頭旗下的商業地產房貸支持證券 (CMBS) 都面臨違約。

美國的小型商業銀行對商業地產有大量曝險,資產負債表的狀況正急轉直下。商業地產市場的潛在危機如果進一步波及銀行業,可能引發比 2008 年更可怕的金融海嘯。

根據商業地產分析公司 Green Street 的數據,在過去 12 個月裡,美國商辦價格已經下跌 25%;市場交易活躍度也降至冰點。MSCI Real Assets 數據顯示,今年 1 月的交易量為 2010 年以來的最低水平。

這主要是因為,商辦正面臨一場結構性危機:疫情期間已經習慣居家上班的人不想重返辦公室。

Polpo Capital Management 創始人麥克納馬拉 (Daniel McNamara) 表示,在新冠疫情後,大量老舊辦公室無法吸引員工回歸,美國企業洶湧的裁員潮和削減辦公場所開支,只讓問題變得更加嚴重。

諮詢公司戴德梁行發布報告指出,大約有 1/4 的美國辦公空間遭到閒置,另外 60% 則在等待租約到期不續。隨著居家辦公或混合辦公的企業越來越多,估計到 2030 年時將會有 3.3 億平方英尺的商辦空間閒置,相當於華盛頓特區所有辦公室面積總和。

供應過剩的結構性危機已經顯現:截至 2 月 22 日當周,德州奧斯汀辦公室平均入住率為疫情前水平的 66%;其他美國主要城市更低,紐約市只有 47%,而舊金山更降至 44%。

找不到租戶的商辦業主正在不斷燒錢,隨之而來的就會是違約。

根據美國抵押貸款銀行家協會 (MBA) 的數據,商辦業主今年面臨近 920 億美元債務到期,明年則有 580 億美元。

投資研究公司 TS Lombard 經濟學家布里茲 (Steven Blitz) 指出,小型銀行約有 28% 的貸款來自非住宅地產,不包括農場在內;而大型銀行的比率例僅有 8% 。

並且,相較於大型銀行,小型銀行營收更加依賴貸款。布里茲拿 Fed 名單上美國最大的 25 家銀行 與其它 2099 家中小型銀行進行比較,發現規模較小的銀行從放貸中獲得的營收占其總收入的比例更大。

而且,由於小銀行在放貸上受到的監管程度比大銀行更少,所以小銀行放貸的規模一路攀升。

根據 TS Lombard 的統計,10 年前小型銀行未償還貸款和租賃總額,只有美國 25 家最大銀行貸款和租賃總額的 45%。但如今,小型銀行的貸款總額已達大型銀行的 70%,其中就有許多流向商辦市場。

換言之,商辦市場一旦爆發集體債務違約,小型銀行首當其衝會倒大霉。

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