內房銷售有起色,惟普遍績差遭大行降目標,往後應如何部署?

　　《經濟通通訊社3日專訊》內地百強房企上月銷售按年大增近三成,按月更急升42%,樓市成交量亦大漲,行業最壞時期或已過去,刺激內房股今日(3日)普遍逆市造好,其中中國海外(00688)更飆逾半成。不過,內房去年業績普遍慘淡,多家於公布業績後遭大行降目標價,而無出業績的內房增至13家,部分內房股欲升乏力,往後應如何部署呢?

*百強房企3月銷售同比增近三成,樓市成交量大增*

　　克而瑞地產研究發布數據顯示,百強房企3月銷售6609億人民幣,同比增長29.2%,環比增長42.3%。克而瑞認為,3月仍處於需求持續釋放期,核心一、二線和強三線城市

成交領漲,既有疫情全面解禁迎來的補償性需求釋放,亦有政策利好疊加刺激市場信心修復,惟部分弱二、三線城市成交環比轉降,需求已現階段性瓶頸,預計4月成交延續弱復甦,增長動能還將轉弱。

　　中指研究院報告則顯示,3月樓市成交量同環比均大幅上漲。一線城市成交面積環比上漲73%,廣州、上海環比漲幅明顯。二線城市整體環比上漲54.7%,其中青島環比大漲118.6%。庫存面積總量略有下降,寧波降幅最大,庫存面積環比降幅6.52%。

*碧桂園去年盈轉虧不派息,遭匯證美銀里昂降目標價*

　　不過,去年內房業績可說慘不忍睹,其中碧桂園(02007)去年淨虧損60.52億人民幣,而2021年錄純利267.97億人民幣,不派末期息。匯證發表報告指,受銷售入帳

減少、利潤率壓力和資產減值影響,碧桂園去年業績表現疲軟,現金流壓力下今年未有派發股息,惟預期在嚴謹的債務處理記錄支持下可維持融資能力,經營及估值都將受惠於實體市場復甦,重申「買入」評級,惟將目標價從4元降至2.9元。

　　美銀指,碧桂園有計劃將發展重心更多轉移至一、二線城市,但由於流動性趨緊,近期在補充優質土地儲備上料面對挑戰,現時估值相對於同業並不吸引,重申「跑輸大市」評級,目標價由3.1元降至2.6元。里昂指,碧桂園冀增加對具強勁需求的一、二線城市投資,做法可理解,但執行需時。受累盈利壓力及銷售轉勢可見度低,予「跑輸大市」評級,目標價由3.25元降至2.4元。雅居樂(03383)去年同樣盈轉虧,錄虧損149.81億人民幣,而2021年錄純利67.12億人民幣,不派末期息,匯證將其評級由「買入」降至「減持」,目標價由3.4元降至1.4元。合景泰富(01813)去年亦錄虧損92.4億人民幣,2021年錄純利24.2億人民幣,不派末期息。

*中海外去年少賺42%末期息少47%,遭花旗大摩等降目標價*

　　連一向被視為優質內房的中海外去年業績也倒退,純利按年跌42%至232.65億人民幣,　末期息每股派40港仙,按年少47.36%。公司目標今年合約銷售額增長20%,商

業收入增長30%,同時實現利潤穩中有升。花旗指其去年業績略低於預期,但今年前景指引則優於預期,目標價由26.1元降至24元,維持「買入」評級。大摩亦將其目標價由25.7元降至22.6元,里昂由21.6元降至20.9元,均維持「增持」評級,其中里昂料中海外2023及24財年盈利難有驚喜,但指其資產負債表仍然穩固。

　　另外,去年無法刊發業績的佳兆業(01638)雖已成功復牌,但其去年虧損達130.64億人民幣,流動資產淨值僅餘55.53億人民幣,按年銳減逾八成,流動負債則達2017.19億人民幣。融創中國(01918)去年虧損雖按年減27.69%,但仍達276.69億人民幣,富力地產(02777)去年虧損則按年略減4.44%至157.26億人民幣。

*13家內房無出業績,10家距除牌期限僅剩半年*

　　值得留意,上市公司2022年度業績公布限期已過,目前至少13家內房逾期仍未出業績,當中10家已因去年無法刊發2021年度業績而停牌至今,包括中國恒大(03333)、

世茂集團(00813)、中國奧園(03883)等,另有3家新加入,包括上置集團(01207)、上坤地產(06900),以及被列為「示範民企」之一的旭輝(00884),股份須停牌。根據上市規則,如股份連續18個月停牌便須退市,而多數內房股已接獲聯交所要求,須於今年9月底前滿足復牌條件,包括出業績、證明有足夠業務支持運作、向市場發布重要資料等,意味連續兩年無法刊發業績的內房距離除牌期限僅剩半年時間。

　　不過,有核數師指,停牌多時的內房至今未刊發業績,主要因業界仍在觀望內房債務重組進展,倘若重組結果令人滿意,核數師的審計意見亦將趨向正面,而目前內房銷售情況已改善,與債權人商討餘地亦大增,正持續降低清盤風險。

*溫傑:料內房最壞情況已過,惟只宜吼中海外潤地越地*

　　今日內房普遍逆市上升,惟去年盈轉虧的碧桂園及雅居樂無升跌,合景泰富更插逾半成。

　　　　　　　　　　部分內房股今日上午表現

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撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉