南韓房價連11個月走弱 衍生更多「全租房」制度下悲劇

近兩年利率上升期間，南韓房地產只漲不跌的神話破滅，不僅成為金融的潛在風險，也造成人民生活的苦難加劇。

周一 (15 日) 公布的數據顯示，南韓房價在 4 月份連續第 11 個月走弱，這是 11 年來最長的連續下跌趨勢，儘管下跌的幅度有所放緩。

根據南韓房地產委員會的數據，4 月份全國房價指數較前月下降 0.47%。相比之下，3 月份月減幅度為 0.78%，這是連續第 4 個月降幅減緩。

然而，房價接近 1 年的連跌之後，加上通膨的壓力，正加重南韓年輕人的負擔。

升息背景下房價下挫

自 2021 年以來，為了抑制通貨膨脹，南韓央行連續 10 次加息，將基準利率由 0.5% 上調至 3.5%，這也促使房貸利率上漲。

南韓銀行數據顯示，2022 年第一季的平均抵押貸款利率約為 2.7%，然而到了 11 月，已經漲至 5% 左右；再到今年 1 月，某些商業銀行的抵押貸款利率一度飆升至 8.11% 左右。

除了銀行利率，南韓獨有的「全租房」也給了房市致命一擊。

在南韓租房體系當中，有個特殊的選項，即全租房：如果租客選擇了全租房，他不用每月給房東交房租，而是在一定期限內，向房東繳納一大筆押金即可。該押金也稱為「禮金」，大概為房產價值的 50% 至 80%。

在繳納押金之後，租客在規定的年限內（一般兩年），將可以免費居住該房。在合約到期後，如果不續約，房東必須將押金如數歸還給租客。相當於以押金抵免兩年的租金。

正常的情況下，如果押金能悉數退回，在這一制度之下，租客可以在兩年甚至更長時間內，省下一大筆房租。房東則是將這筆資金拿去運用，例如進行投資，以獲取更多報酬，而眾多房東均選擇將這筆金投入炒房。

全租房斷鏈引發社會問題

媒體曾披露，有房東透過這樣的「金融操作」，買了 200 多套房子。然而，當資金斷鏈，房客的押金可能有去無回。而近期房產下跌的趨勢，造成房東投資慘賠，最終捲款潛逃，造成全租房的租客血本無歸。

在近期景氣不佳之際，一些詐騙集團更是看準此一漏洞，故意讓房屋被法拍，告捲走保證金來獲利。

對於全租房的危局，韓國國民銀行房地產分析師朴元峽（音譯）表示，在房地產行業遭遇危機時刻，全租房的風險很容易被放大。朴元峽說：「對於今年的經濟來說，這可能會成為比高利率還危險的因素。」

近期，南韓全租房詐騙受害事件，在仁川地區已經陸續出現受害人自殺離世的慘劇，其中還包括了南韓在 2010 年廣州亞運會最年輕的女子選手朴熙順（音譯）。她在 2019 年時，身兼選手及教練身分，以 7200 萬韓元 (約新台幣 200 萬元) 保證金簽訂了全租房合約，隨後開始上班認真賺錢，同時準備寵物狗美容相關資格證的考試。

但在全租房爆雷後，朴熙順不僅沒有收回任何保證金，還因為對方要求，又多付了 2000 萬元保證金，最後所住的房子也被拍賣，諸多不順之下無奈選擇輕生。

截止 2022 年底，南韓各地區已經有 30 餘名炒房客拖欠保證金跑路，涉案金額已經高達 7250 億韓元，正成為南韓房地產危機下一類最嚴重的社會問題。