小額參與房產市場！REITs 分哪3種類型，有哪些優勢？

REITs 中文名稱為「不動產投資信託」，也就是透過信託方式，委由專家代為投資不動產，優點是把昂貴的不動產投資切割成股份，也就是不動產證券化，讓投資人用可負擔的錢、持有不動產的股分，參與房產市場景氣循環與共享租金收入。

REITs 主要分成三種類型：權益型 REITs、抵押權型 REITs、混合型 REITs。

(1) 權益型：把募集到的資金直接投資實體不動產，持有 REITs 也代表持有部分產權，主要收入為不動產租金或買賣價差，市面多為此類型，多投資辦公大樓、百貨等商用不動產，也有數據中心、電塔等類型。

(2) 抵押權型：把募集到的資金，借給不動產開發商，或購入以不動產為擔保品的債權或證券 (不動產抵押貸款證券 MBS)，抵押權型的收益性質類似債券，收入來源為利息、利差與手續費，且受利率影響大。

(3) 混和型：為權益型與抵押權型的綜合體，分配比率由經理人依市場狀況調整。

REITs 相較直接購入房產，最大的優勢就是可用少少的資金參與商用不動產市場，且 REITs 經理人通常會購入多項不動產，風險性也較持有單一不動產低，因為收益主要來自租金，配發也較穩定，台灣與美國 REITs 皆有收益分配的規定，在美國當年度至少 90% 的收益以股利形式分配給股東；在台灣，則每年須強制分配股息。

另一項優勢是稅賦優惠，依據不動產證券化條例規定，REITs 免證券交易稅，且投資收益採取 6% 分離課稅，不併入綜所稅計算，對於邊際稅率超過 5% 的投資人來說是一大好處；根據證交所最新定期定額交易戶數前 20 大統計排行，00712 富時不動產是唯一入榜的 REITs，投資市場為美國。
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