〈房產〉北市中山區又一飯店申請危老改建 飯店實價以5.44億元轉手

北市最新實價資料顯示，北市中山區新生北路巷內「台北綠蒂大飯店」，實價揭露今年 2 月以 5.44 億元轉手，該筆交易是今年中山區的最高價交易，而接手的為建設公司，公司網站已揭露個案為其台北市中山區德惠段危老案送件規劃中建案，基地面積約 128 坪，目前北市累計飯店危老改建案件已經超過 20 件，面積更超過萬坪。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，飯店、老舊辦公室等產權完整的標的，是這近年危老改建的常客，不僅僅是一般民眾希望自己的老房子有機會改建，連大型壽險公司也都把握這次政策優惠，而北市最常見的就是老舊飯店改建，從精華區的大飯店到巷內的小商旅等，都有參與危老改建的紀錄。

根據實價資料顯示，今年 2 月易主，新買家砸下 5 億 4380 萬元，其中包含申請危老重建相關費用及家具設備費共 80 萬元，7 層樓整棟建物共 782.14 坪，土地 127.96 坪，屋齡高達 44 年，值得一提的是，前一手買家甫於 2021 年以 4 億 9380 萬元買進，僅持有一年多就轉手，帳面增值 5000 萬元。

根據北市觀光局資料顯示，近年北市合法旅館家數疫情曾達 652 家，但受疫情衝擊、危老給予高額改建獎勵加上北市住宅房價仍高昂，不少老舊飯店多不願再投入資金裝潢，2 年時間北市合法旅館家數減少達 41 家，且若是重蓋飯店經營者又要重金重蓋，回收期長，還要與許多國際品牌競爭，不如朝向住宅開發可以爭取更好的開發效益。

台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯表示，「台北綠蒂大飯店」位在新生北路三段的巷內，近晴光商圈，和中山國小捷運站，土地使用分區為第四種商業區，容積率 800%，改建效益高，兩年前屋主以土地單價 385 萬元的代價買進，僅持有不到兩年，就以土地單價約 424 萬元轉手出脫，承接的買家應為開發商，接下來可持續整合周邊土地改建，擴大基地範圍，未來若推出套房或兩房格局產品，在此區域都頗具吸引力。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，精華地段老舊旅社因產權單純、地理條件佳、符合危老條件等優勢，近年吸引開發商陸續整棟買進，不僅在重建前可持續經營原本的旅館業，或是將現成的旅店隔間轉作出租套房，未來都更為老重建後，還能推出嶄新大樓銷售，擁有多元彈性的規劃優勢。

台灣房屋進一步觀察，台北市從 2022 年至今的飯店或旅店交易案例，今年 4 月，西門町漢口街的 49 年大樓，頂樓 10 樓商旅「西門日記 - 六福館」，以約 2.58 億元交易；去年 12 月，同樣位在西門町的「東驛商務旅館」，8、9 樓以約 1.42 億元易主；中山區則有兩間旅館易主，包括「玩客棧旅館」、「凱微精品旅館」；另外還有中正區「三漾旅店」總價 2.12 億元、大安區「富裕自由商旅」部分產權等，都有交易紀錄。

張旭嵐觀察，去年至今除了「台北綠蒂大飯店」是整棟飯店交易之外，其他旅館或旅店都屬於樓店型旅館，位在大樓的部分樓層，大多屬於商務型或平價旅館，市區的老舊旅店在硬體上較缺乏競爭力，之前疫情期間重創旅宿業，這類型旅店的人事壓力成本負擔加重，但隨著去年疫情逐漸趨緩、國門開放等，原屋主把握疫後商機，出售不動產換取資金挹注，不排除短期內採售後回租，也有機會繼續經營，迎接疫情減緩後的國內旅遊回春潮。

第一建經研究中心副理張菱育指出，根據房地合一稅 2.0，持有不動產兩年內轉手，需課徵獲利 45% 稅率，因此以這筆飯店交易來說，雖然帳面上增值 5000 萬元，卻仍會被於以課徵重稅，不過屋主可提供像是裝潢修繕費、契稅、印花稅、代書費等單據證明，作為持有成本，從所得中扣除。