債務風險再現摩通踩多腳,城中村改造難阻大跌,內房應如何部署?

　　《經濟通通訊社24日專訊》恒大(03333)早前公布2021及2022年兩年合共虧損逾5800億元人民幣,兼負債增至逾2.4萬億元人民幣,加上萬達集團再出售資產還債,遠洋集團(03377)稱下月到期債券或未能兌付本息,均引發市場再度憂慮民企內房債務風險,上周起碧桂園(02007)已有多隻境內債大跌。雖然國務院此時擬推進城中村改造,但遭摩通潑冷水指此舉未能排除內房流動性憂慮,摩通將碧桂園服務(06098)、碧桂園等民營內房評級下調至「減持」兼大降目標價,今內房股全線下挫,其中遭摩通勁劈目標價近七成的碧服插逾一成半,為表現最差藍籌,碧桂園及龍湖(00960)亦插近9%。內房上周表現已麻麻,今日又再急跌,是否已到趁低吸納之時呢?

*國務院推城中村改造,國信證券料只是城市「微改造」*

　　國務院總理李強主持召開國務院常務會議,審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》,會議指出要在超大特大城市積極穩步實施城中村改造,堅持穩中求進、

積極穩妥,優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造,成熟一個推進一個,實施一項做成一項。

　　在樓市下行壓力巨大的當下,國務院提城中村改造格外惹人注目,甚至有自媒體解讀為「棚改2.0」,房地產行業有望迎來第二春。不過有市場人士及券商指,城中村改造政策和棚改有較大分別,目前的經濟形勢和推行棚改時的經濟形勢亦大不相同,料今次政策對房地產行業影響有限。考慮到如今房地產行業已面臨普遍性的債務危機,加上「房住不炒」、「去槓桿」等政策取向,銀行業是否還會為城中村改造項目提供大量資金是一大疑問。國信證券在報告中指,預計不涉及大拆大建,而是在符合條件的城市中聚焦「微改造」,因此本次城中村改造帶來的增量效果都將顯著低於棚改時期。

*摩通指未排除內房流動性憂慮,籲減持碧桂園碧服中駿*

　　摩通發表研究報告指,對於國務院總理李強表示加大對城中村改造政策支持,鼓勵民間資本參與,不感到過分鼓舞,由於未有實質內容及此舉並非新措施,只依賴上述消息並未能消除投資

者對於民企內房流動性壓力的憂慮,尤其是A股方面,城中村改造消息僅屬短期股價催化劑。因缺乏全國性寬鬆政策,對板塊保持保守看法,惟建議買入華潤置地(01109)、保利發展(滬:600048)、中海外(00688)、保利物業服務(06049)。

　　摩通又指,留意到碧桂園近日部分沽壓訊號,相信直至確認更多政府支持措施,否則民企內房流動性憂慮將會持續。碧桂園與恒大和融創(01918)高槓桿不一,反而因作為少數下線城市主要開發商,而成為行業動盪的受害者。與碧桂園股價高度關聯的碧桂園服務,雖然預計其2023年上半年盈利將按年下降12%,應未符管理層全年指引,但如果有任何重大寬鬆政策,碧服可能出現短期交易機會。摩通下調碧桂園服務、碧桂園及中駿集團(01966)等3家民企內房評級至「減持」,其中碧服目標價由22港元降至6.7港元,碧桂園由2.3港元降至0.9港元,中駿集團由0.77港元降至0.35港元。

*萬達向中國儒意售萬達投資49%股權,用於償還4億美元債券*

　　近期因債務兌付危機備受關注的萬達集團再出售資產。根據中國儒意(00136)發布的公告,北京萬達文化產業集團與中國儒意於上周四(20日)訂立股權轉讓協議,約定中國儒意

以22.62億元人民幣受讓北京萬達文化產業集團持有的北京萬達投資49%股份。內地媒體引述知情人士消息稱,此次萬達集團將出售的資金用於償還7月23日到期的4億美元債(約合28億元人民幣)本金。據金融資訊提供商REDD報道,大連萬達集團旗下的萬達商管已兌付4億美元債券。

　　不過,萬達集團風險仍然存在,官司訴訟亦愈來愈多。據內地工商信息顯示,近日萬達商管理、萬達集團以至於湖州萬達均新增一則被執行人信息,涉及金額約3億元人民幣,執行法院為浙江省湖州市中級人民法院。

*遠洋下月到期債券或未能兌付本息,6.3億元人民幣售物業予遠洋服務*

　　另外,遠洋集團上周二(18日)表示出現階段性流動性不足的情況,導致旗下全資附屬公司遠洋集團中國發行的8月2日到期之公司債券「18遠洋01」或未能兌付本息。遠洋集團中

國擬與公司債券持有人協商兌付調整事項,但兌付調整方案尚存在不確定性,為維護債券持有人利益,公司債券申請自上周二上交所交易時段開始起停牌。遠洋集團中國正全力籌措資金,通過加快資產處置進度、加速回款等措施以進一步加強流動性管理。

　　值得一提,遠洋集團及旗下遠洋服務(06677)今日聯合公布,遠洋服務斥約6.26億元人民幣收購遠洋集團位於北京、環渤海及華東區域的168項商用物業及4961個車位,而代價將與應收款項全數抵銷。

*李偉傑:暫只宜觀望,待具針對性措施出台再吼國企內房*

　　華盛證券經紀部董事李偉傑指,雖然現時內房估值吸引,但暫仍要審慎,只宜觀望,事實上,連遠洋集團這類有國企資金背景的內房也出問題,內房流動性確令人擔憂,另港股今日急跌或

正反映本周香港將跟隨美國加息,大市技術走勢很差,也加劇內房跌勢。除非中央推出具針對性措施解救內房危機,例如成立基金將其債務打包,著力解決其流動性不足的核心問題,兼且大市氣氛有改善,否則內房暫不宜沾手。當政策面有改善、市況回穩時,可再吼中海外、華潤置地及越秀地產(00123)等國企內房。

　　除內房股外,物管股今日亦普遍急跌,碧桂園服務跌17.85%報7.41港元,中海物業(02669)跌3.74%報7.99港元,融創服務(01516)跌5.21%報2港元,華潤萬象生活(01209)跌3.56%報35.25港元,世茂服務(00873)跌

6.8%報1.37港元,雅生活服務(03319)跌6.47%報4.48港元。

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉