新地業績遜預期股價仲會再跌?樓市低迷地產股勿沾手?

　　《經濟通通訊社8日專訊》新鴻基地產(00016)昨日收市後公布業績,受到物業銷售溢利減少拖累,截至今年6月底2022╱23年度全年基礎溢利按年跌約17%至238.85億元,純利減少6.5%至239.07億元,收入跌8.4%至711.95億元,均差過市場預期,惟維持派末期息3.7元,新地績前股價跌近1%,現價股息率5.6厘,再跌空間有多少呢?本地樓市持續低迷下,地產股是否不宜沾手呢?

*全年純利跌6.5%末期息維持3.7元,基礎溢利跌17%*

　　新地截至2023年6月30日止全年純利239.07億元,按年跌6.5%,每股應佔基本盈利8.25元,維持每股派發末期息3.7元,連同中期息1.25元,全年派息

4.95元,佔本年度基礎溢利約60%。集團指在未來將緊守其股息政策,分派其基礎溢利的40%至50%為股息。期內收入711.95億元,跌8.4%;稅前溢利285.22億元,跌10.3%。

　　集團在撇除投資物業公平值變動的影響後,可撥歸公司股東基礎溢利按年跌16.9%至238.85億元,每股基礎溢利為8.24元。年內來自物業銷售的溢利按年跌28.7%至112.99億元;連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算,集團年內的總租金收入按年跌2%至243.22億元,淨租金收入按年跌4%至184.61億元。

*本財年將推售元朗屯門等多個項目,6月底在港土儲約5800萬平方呎*

　　集團表示,在2023╱24財政年度的餘下時間,集團推售的香港住宅項目包括元朗天榮站發展項目第一期YOHO　WEST、元朗The　YOHO　Hub　II、屯門NOVO

　LAND第三期、位於啟德的天璽.天和天璽.海的第一期,以及位於何文田太子道西的合作發展項目。另外,隨著旗下的新投資物業在未來兩、三年相繼落成,集團的經常性收入基礎將進一步擴大。香港方面,TOWNPLACE　WEST　KOWLOON將在2023年第四季開始營運。元朗形點商場的擴展部分和觀塘The　Millennity的基座商場均預計在2024年開業。內地方面,上海ITC最後一期預計於2024年底竣工。

　　截至2023年6月30日,按所佔樓面面積計算,集團在香港的土地儲備約有5800萬平方呎,當中約3640萬平方呎為多元化的已落成物業,絕大部分用作出租及長線投資,為集團帶來可觀的經常性收入。

*新地:經濟不明朗利率高企令市道回軟,一手住宅市場相對活躍*

　　新地指,香港住宅市場在2023年初短暫復甦,但在環球經濟前景不明朗及利率高企的情況下,市道在近月回軟,買家多選擇會所設施和交通網絡完善的大型新建屋苑,令一手住宅市場

相對活躍,而隨政府吸納外來人才、輸入勞工和引進重點企業等一系列措施,可望為本地經濟增長注入新動力,有利樓市發展。

　　新地又表示,在恢復全面通關和取消所有社交距離措施後,集團旗下商場的人流和商戶銷售額均有所改善,年內平均出租率保持在95%的健康水平。而本港寫字樓的租務查詢在今年2月恢復全面通關後有改善跡象,但寫字樓市場的經營環境仍甚具挑戰,集團的寫字樓物業組合平均出租率約為92%,屬於滿意水平。

*中原LCC連跌3周共1.83%創28周低,估價指數CVI連跌4周至22.64點*

　　本港樓市方面,中原城市領先指數CCL上周五(1日)報162.4點,按周跌0.2%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指,新盤減價促銷成市場焦點,二手成交續低迷及樓價繼

續下調。CCL連跌3周共1.83%,指數創28周新低,重返今年2月時水平。整體樓價跌勢不變,但下跌幅度緩慢,估計第三季樓價繼續窄幅牛皮。市場觀望氣氛仍然濃厚,期望9月美國議息及10月施政報告可以為第四季樓價帶來明確的方向。CCL由今年4月高位168.40點開始反覆回軟,近20周累跌3.56%。2023年整體樓價升幅逐步收窄,CCL今年累升3.59%。

　　另楊明儀指,本周中原估價指數(主要銀行)(CVI)報22.64點,較上周24.64點下跌2點,連跌4周共9.79點。二手樓市持續低迷,銀行按揭取態更趨保守。

CVI自6月起連續13周處於40點好淡分界區間下限之下,預告樓價緩慢下調。如果CVI跌穿20點水平,預示樓價將加快向下調整,可能會結束現時窄幅回軟的局面。此外,今年8月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄得4660宗,較7月升5.3%,但仍連續3個月處於5000宗以下;整體住宅樓宇買賣登記錄3247宗,較7月升5.9%,但仍在3000宗左右低位徘徊。數字反映7月初本港政府放寬物業按揭,但7月底主要銀行再加息0.125厘,市場對後市觀望氣氛濃厚,整體成交持續低迷。

*黃德几:新地基礎穩固再大跌空間有限,惟本地樓市不太樂觀*

　　金利豐證券研究部執行董事黃德几指,新地業績倒退可說「非戰之罪」,在現時市況下其基礎溢利跌幅已不算大,只是市場預期過分樂觀。新地所售物業往往有溢價,下半年仍有元朗、屯

門、啟德及旺角商廈等項目推出。此外,公司基礎在眾地產商中算是穩固,除負債比率極低,可增強股價防守性外,股價相對資產淨值折讓亦大,股息率也不算太低。而美息方面接近見頂,本月聯儲局肯定維持利率不變,年底前亦料只再加息0.25厘,本港利率相信已接近見頂。至於新地股價表現其實已不算太差,現價仍可處於保歷加通道中軸線,料再大跌空間有限,但或會受累業績及大市走勢,先看能否守住之前低位86元。

　　不過,黃德几指對本地樓市不太樂觀,內地還可實行寬鬆貨幣政策救市,香港受聯繫匯率所限,最優惠利率(P)亦已加了不少,令供樓成本增加,利率料維持於高水平較長時間,現時定存息率達4厘以上,買樓收租也不太划算,惟望地產商如長實(01113)一樣提供多些折扣,以釋放購買力。

　　新地績前股價表現麻麻,昨日跌0.95%收報88.3元,其他地產股亦普遍下跌,新世界(00017)跌1.41%報16.84元,長實跌1.54%報41.55元,恒地(00012)跌1.17%報21.15元,信置(00083)跌1.64%報9.02元。

撰文:經濟通市場組、採訪組　整理:李崇偉