美國商業地產價格大跌 恐引發銀行、經濟全面危機

美國地區銀行在過去 10 年中，大量投入大城市的商業房地產貸款和相關投資。然而，隨著商業房地產市場目前陷入崩潰，數萬億美元的貸款和投資，對銀行業以及潛在的更廣泛的經濟，構成迫在眉睫的威脅。 

根據《華爾街日報》報導，地區銀行透過間接貸款，加上取消贖回權的房產、交易投資組合和其他與商業地產相關的資產，使銀行對商業房地產的總風險敞口達到 3.6 兆美元。這大約相當於他們存款的 20%。

目前，銀行業對商業地產的風險敞口遠比公開數據大，長此以往，或將引發惡性循環—貸款損失，銀行繼而削減貸款業務，從而導致房地產價格進一步下跌。

全美商業地產銷售年減 74%

根據數據提供商 MSCI Real Assets 的數據，7 月份，全美商業地產銷售額年減 74%，資產管理公司 Benefit Street Partners 的商業房地產主管 Michael Comparato 預測，當交易量再次起來的時候，市場均價要比以前低很多，這將讓銀行備感震驚。

更糟的是，聯準會過去一段時間的激進升息，導致銀行面臨著向存戶支付更多費用的壓力，以防止客戶轉向收益更高的投資選擇。如果沒有廉價存款，銀行就沒有足夠的資金來放貸和吸收不良貸款的損失。

今年早些時候，在三家中型銀行倒閉引發了人們對系統性危機的擔憂之後，存戶從許多小型和地區性銀行撤回了資金。

房地產投資公司 RXR 執行長 Scott Rechler 表示，這讓管道堵住了，危機最終將在商業房地產市場和銀行系統上溢出。

商業房地產疲軟全面體現

目前，商業房地產的疲軟已經體現在各個方面：在遠距辦公日漸成為主流的情況下，目前全美各地商業辦公用地的入駐率還不到 50%，遠低於疫情前水準。

Zillow 數據顯示，全美租金水準的增長在一年多前達到峰值後逐步下降；股價方面，以波士頓地產集團為例，該公司股價正處於 2009 年以來的最低水平，已從歷史最高紀錄下跌了七成。

在 2008 年金融危機後，銀行的監管程度更高，貸款標準更保守，人們普遍認為現在發行的證券比以前的更安全。但現在，許多銀行正在出售商業抵押貸款支持證券（Commercial mortgage-backed security，CMBS），這不禁讓人再次回想起 2008 年。

報導指出，這一次，商業房地產的損失可能比 2008 年金融危機更嚴重，因為後者是由一場相對短暫的衰退驅動的，而今天的危機則是遠距辦公、高利率等因素的長期趨勢共同推動的，且這種趨勢仍舊沒有減弱的跡象。