【上海特寫】上海認房不認貸滿月,金九成色不足,購房預期仍待變

　　　《經濟通通訊社駐滬記者林雯婕5日上海專電》上海樓市「認房不認貸」政策自9月2日落地以來已經滿月。這一個月,上海的新房、二手房成交量在新政刺激下均有增長,然而,由於購房者對樓市預期未有明顯轉變,房價幾無變動,後續的政策效力可能不足。

　　新房方面,根據上海中原地產數據,8月28日至9月3日一周,上海新房成交面積27.71萬平方米,環比增加113.98%;在隨後的9月4日至9月10日一周,由於沒有新盤推出,新房成交僅有5.66萬平方米,環比減少近80%;新政後的第三周9月11日至9月17日,新房成交環比再次增加了53%,為8.68萬平方米;第四周9月18日至9月24日,上海新房成交再次環比增加139.79%,達到20.82萬平方米。

　　值得注意的是,在「認房不認貸」新政出台前,上海推出了今年第八批次集中供應房源,共26個樓盤項目、共8444套房源,距離上一次集中推盤還不足一個月。充分的供應為後續成交量抬升提供了保障。

*9月二手房成交量增,成交價幾乎沒有變動*

　　二手房成交亦有所增加。根據多家內媒引用的數據,9月18日至24日,上海二手房網簽成交4623套,日均成交660套,環比增加11.5%。整個9月,上海二手房成交量已突

破1.7萬套,已經越過了1.5萬套的榮枯線,而突破1.8萬套將是大概率事件。在二手房成交量增加的同時,成交周期也從原先的6個月縮短至2個月,顯示市場更為活躍。

　　不過,從二手房價格來說,9月上海二手房成交價幾乎沒有變動,顯示買賣雙方博弈仍在。

有房產中介表示,近期掛牌的二手房源中,降價房源佔絕大多數。「新政以後帶看量多了一些,成交也多一些,但並沒有想象中或期待中那麼火爆,房子其實還是挺難賣。」中介說。也有不少客戶在一開始的「興奮勁」過了之後,期待後續再出台一些政策,因此選擇繼續持幣觀望。

*對未來房價上漲信心不足*

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示,認房不認貸的政策效力可能和市場預期的有一點落差。最近,可以看到一線城市的購買力或簽約速度有所放緩,這背後可能有兩個原因。

　　一是房地產市場的預期仍未改變,投資者對於未來的信心和預期都不是特別足。一線城市儘管可以通過政策釋放一部分的需求,但是這部分的需求跟以往幾年相比彈性比較有限。

　　二是9月份的政策持續性比較弱。這反映出大家對於未來房價上漲的信心不足。如果有比較強的房價上漲預期,那一定會加快入市。相反,一些調研顯示,購房者對於後市的房價還是持起穩或者說穩定波動的看法。不會出現大幅的上漲,也不會出現大幅的下滑。

　　盧文曦指,雖然九月是傳統的樓市銷售旺季,但今年金九成色不足,需要一部分政策來穩定市場預期。至少第四季度還是要有「衝一衝」的可能性,可以期待節後政策利好兌現的可能性。

*市場期待限購限貸政策放鬆*

　　克而瑞分析師亦認為,認房不認貸政策只是改變了購房者的購房時間表,但並沒有改變他們的總購房意願。政策主要刺激的是已經具備購房需求的購房客群,使他們更早地進入市場,釋放

了之前積累的需求,而並沒有創造出新的購房需求。所以對於上海遠郊等房產市場受困的地區,亟需政策上的「鬆綁」和「助力」。

　　從各地於9月落地的認房不認貸政策來看,廣州是一線城市中最先公布政策的。而在國慶長假前,廣州已經將部分核心區域的限購舉措放寬了。目前上海的購房者、中介都在期待上海的限購限貸寬鬆舉措落地,但目前為止,上海在限購限貸方面沒有進一步的動作。

　　克而瑞上海區域總經理李振宇認為,接下來上海可能在五大新城為代表的近郊和一些遠郊放寬限購政策,主要的原因還是希望改善非中心城區市場需求和熱度不足的問題。