施政報告為樓市減辣大行卻唱淡,息高經濟弱地產股難樂觀

　　《經濟通通訊社25日專訊》地產股憧憬樓市減辣,今早在行政長官李家超發表新一份施政報告前夕先行造好,最終亦一如預期,施政報告推出多項減辣措施,包括買家及新住宅印花稅減半至7.5%,額外印花稅(SSD)適用年期減至兩年,外來人才的置業印花稅則實施「先免後徵」。不過,地產股反倒跌收市。值得一提,此前摩通唱淡本地地產前景,指樓市寬鬆政策治標不治本,並與瑞銀一起下調多隻地產股目標價。事實上,雖說減辣,但影響樓市最主要因素--息口仍然高企,地產股仍未可看好。

*買家及新住宅印花稅減半至7.5%,額外印花稅適用年期減至兩年*

　　李家超發表新一份施政報告稱,隨著香港未來房屋供應量將持續增加,考慮整體情況後,決定即日起將買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半,兩者均會由15%減至7.5%,有助減輕

已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時財政負擔,以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。另政府決定把額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年,即日生效。換言之,業主在持有物業兩年後出售物業,毋須再繳付樓價10%的額外印花稅。

　　李家超表示,面對房屋供應偏緊而市民對置業的剛性需求強烈,政府2010年起推出多輪需求管理措施,或坊間俗稱的「辣招」,打擊短期炒賣活動及減少外來需求,確保物業市場穩定發展及優先照顧香港市民置業需要。但過去一年,利率顯著上升,多個地區經濟放緩,本地樓市交投減少,樓價亦出現調整。

*外來人才置業改為「先免後徵」,二手居屋保證期延長至50年*

　　另外,為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」,即優化去年為合資格外來人才退還在港置業印花稅的安排,由原本在購入物業時先徵收買家印花稅和新住宅印花稅,然後在相關人士居

港滿七年並成為香港永久性居民後才退還,即「先徵後退」,改為在購入物業時先暫免徵收相關稅項,若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項,即「先免後徵」。新安排適用於今天或以後簽署的「買賣協議」。

　　此外,房委會將放寬資助出售單位按揭貸款保證的安排,包括延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,買家可獲得年期更長的按揭貸款。相關措施惠及二手資助房屋的流轉,例如高樓齡的二手居屋。

*會德豐:多項減辣政策利好樓市,經絡:為樓市帶來提振作用*

　　會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示,今年施政報告中有多項樓市「減辣」政策,利好樓市。印花稅下調有助刺激港人置業作投資用途,對市場有正面作用。而合資格專才置業印花稅

可「先免後徵」,可吸引更多專才來港置業及投資,推動樓市發展。整體而言,今次施政報告積極推動香港經濟動力,助房地產長遠發展有平穩作用。

　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次施政報告推出的新措施做法適時,3大「辣稅」大幅調整可為置業人士減輕置業成本;「先免後徵」將有助吸引更多國內及海外專才留港發展;二手資助房屋的擔保年期將由現時30年延長至50年,可協助中低收入人士及家庭置業,居屋賣家亦更易放售單位以作換樓用途,對樓市有正面支持作用。以上新措施對現時疲弱的樓市將帶來提振作用。

*美聯:可釋放23萬個潛在置業剛需,世邦魏理仕:短期樓價仍受壓*

　　美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,今次減辣幅度超市場預期,又形容額外印花稅禁售期由3年縮短至2年屬意外之喜,相信有助增加二手供應,助市民置業。至於將外地買家

辣稅總計由30%減至15%,合資格專才來港置業改為「先免後徵」,以及新住宅印花稅減半至7.5%,相信兩項措施未計投資需要,已可釋放多達23萬個潛在的置業剛需,料即時刺激住宅交投回升,樓價更大有機會止跌回穩。利嘉閣地產總裁廖偉強則指,是次施政報告減辣成一大亮點,雖非全撤,但兌現了預期,對後市看法稍趨樂觀,預期短期內可刺激低基數下的物業交投量增加兩至三成;至於樓價方面尚待觀察,料至少可緩和樓價跌勢,較樂觀看法全年樓價可望平穩或微升1%至2%。

　　不過,世邦魏理仕認為,買家印花稅稅率減半,對推動市場力度有限。而將新住宅印花稅的稅率減半將增加市場的買賣活動,不過,隨著市場出售的住宅數目增加,加上息口高企為買家入市一大阻力,預計買家議價能力強,短期內樓價仍然受壓。

*摩通指樓市寬鬆政策治標不治本,瑞銀料明年樓價跌逾一成*

　　施政報告公布前夕,摩通發表研究報告看淡本地地產股,指雖然地產股於本年內跑輸大市6%,但相信前景仍然黯淡,因為經濟疲弱與高息持續。政府的樓市寬鬆政策或對短期市場情緒

有穩定作用,但始終治標不治本,預計未來6個月內本港樓價仍會下跌5至10%。摩通下調多隻地產股目標價,其中恒地(00012)目標價由30.5元大降36%至19.5元,評級由「增持」降至「中性」;長實(01113)目標價由63元降至45元,維持「增持」評級;新世界(00017)目標價由15.5元降至11元,維持「減持」評級。

　　瑞銀亦下調本港今年全年樓價格預測,由升5%下調至持平至下跌5%,並預計2024年將跌逾10%,以反映中小型發展商高負債風險及長期高利率環境。該行下調多隻地產股目標價16%至34%,其中基於潛在派息令人失望,且股息率不具吸引力,下調新地(00016)評級,由「買入」降至「中性」,　目標價由106.6元降至87元,維持長實「中性」評級。不過,該行重申恒地「買入」評級,由於農地轉換加快因素未反映在股價之中,惟將目標價由28.5元降至23.4元。信置(00083)評級則由「中性」升至「買入」,由於手頭穩健淨現金水平,目標價由10.1元升至11元。

*溫傑:經濟麻麻利率高企做定存好過買樓,地產股難大升*

　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑指,樓市減辣措施落實,其中專才置業實施「先免後徵」料亦可吸引更多外來投資,帶來一些邊際好處,但問題現時經濟麻麻,利率處於高水平,市民未必有

需要再買多一個物業,專才亦不急於在港置業。而樓市復甦也不能單靠一些剛性需求,還要靠投資需求,若用500萬元買樓,不如用500萬元做定期存款,起碼穩袋5厘息。此外,部分地產股負債比率高,在高息環境下財務壓力大。總之,政府雖已做了要做的事,推出減辣措施,但對本港樓市及地產股維持中性看法,地產股跌了那麼多,未必會再大跌,但料亦難大升。

　　值得一提,中原城市領先指數CCL上周五(20日)報155.18點,按周跌1.17%,已蒸發今年全部升幅,今年暫跌1.01%。地產股今日普遍先升後回,其中新世界最多曾升逾5%至15.2元,收市卻倒跌逾1%,恒地亦曾飆半成,最終倒跌0.7%。地產代理股美聯(01200)今早曾急升逾7%至0.75元,收市卻倒跌逾14%報0.6元。

　　　　　　　　　　部分地產股今日表現

　　　　　　　　　　=========

撰文:經濟通市場組、採訪組　整理:李崇偉