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房產

〈房產〉整合難度高 北市逾5000平方公尺大基地都更案件僅8%

鉅亨網記者張欽發 台北 2023-11-14 15:24

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由於整合難度高,台北市逾5000平方公尺大基地都更案件僅8%。(鉅亨記者張欽發攝)

台北市大基地都更案物以稀為貴,根據台北市都更處統計,截至 2022 年底為止,全市核定實施的都更案達 535 件,其中多半是基地面積介於 1000-2000 平方公尺 (約 302.5-605 坪) 的案件,高達 216 件,占比逾 4 成,但逾 5000 平方公尺 (約 1512.5 坪) 的案件僅 43 件,佔比最少,僅約 8%,顯示台北市大基地都更案難度高,因此相對稀少。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,老屋重建最大的難關就是「人多嘴雜」,所以基地規模愈大,涉及的住戶愈多,推動難度也愈高;加上都更不僅行政流程冗長,容積獎勵也須經審議徒增不確定性,導致整合期間易生變數,讓業者對擴大基地規模興致缺缺。

近期北市精華區最具代表性的大基地都更案,就是「DIAMOND TOWERS 台北之星」,基地面積逾 1500 坪;根據台灣房屋觀察,近十年台北市東區基地面積上千坪的百坪都更豪宅案,價格表現都頗亮眼,包括「聯合大於」、「潤泰敦峰」及預售案「勤美璞真城仰」,近兩年成交單價介於 172 萬元到 255.5 萬元,其中社區 18 樓以上的高樓層戶別,單價全在 200 萬元以上,所以買家至少要有 2 億元身家,才有機會入住市中心都更豪宅景觀戶。

張旭嵐表示,都更豪宅價格水位高,主要有三大背景使然。第一,「地段條件佳」,都更宅地段皆屬市中心精華區,地價不凡;第二,「推案成本高」,大基地都更案整合曠日廢時,以「DIAMOND TOWERS 台北之星」為例,前後整合超過時間超過 25 年,推升時間與金錢成本;第三,「產品稀有性」,大基地都更案數十年磨一劍,且豪宅規劃設計多集結國內外名家打造,奠定不俗身價。

不過,也因為地屬精華,部分市中心豪宅為了創造高度商業價值,會考慮以住商混合的複合式開發案來規劃,對於出入低調,重視隱私的客層來說,可能會是考量點之一。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,現今全台單價最高的都更宅,為國泰起家厝霖園大廈拆除重建的預售案「敦南霖園」,此案基地面積約 330 坪,頂樓戶單價達 280 萬元;由於「DIAMOND TOWERS 台北之星」最高開價來到 290 萬元,若中高樓層戶別依照開價順利成交,不僅將改寫台北市東區都更豪宅的價碼水位,也可望刷新都更宅的價格天花板。

 






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