網傳已久！一文掌握中國房地產項目「白名單」

中國多地第一批房地產項目「白名單」陸續出爐的消息，令房地產「白名單」再次成為熱點話題。

相較於「白名單」具體名單，市場普遍關注的問題是：網傳已久的「白名單」到底是什麼？標準如何？銀行積極性如何？以下是《21 世紀經濟報導》列出的房地產項目「白名單」三大看點。

「白名單」是什麼？

去年 11 月，市場傳聞監管機關為了進一步化解建商的債務危機，正在起草一份有資格取得紓困資金的 50 家建商白名單，但官方一直未有回應。

住建部官網顯示，關於「建商白名單」僅在 2021 年防止經營貸流入房地產領域的規定中提及，此後「白名單」的正式說法是指「可以給予融資支持的房地產項目『白名單』」。

2024 年 1 月 5 日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，提出協調機制要根據房地產項目的開發建設情況，以及項目開發企業的資質、信用、財務等情況，按公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強表示，根據這項通知，城市人民政府建立房地產融資協調機制，由城市房地產融資協調機制提出可給予融資的房地產項目名單，提供給金融機構，金融機構評估後，分類給予融資支持。

「白名單」的標準

從上述訊息可以看出，白名單實際上是「項目制」。據《中國房地產報》報導，1 月 26 日的城市房地產融資協調機制部署會議明確提出，能夠獲得融資支持的項目需要滿足以下五個條件：

1、項目處於在建施工狀態。如果項目短期停工，但資金到位就能復工建設和交付的，也可以納入。

2、有與融資額基本匹配的抵押物。

3、確定一家貸款主辦銀行，並建立貸款資金封閉監管制度。

4、預售資金未被抽挪或抽挪的預售資金已追回。

5、制定貸款使用計畫和項目完工計畫。

銀行積極性如何？   

按照目前的操作模式，各地級及以上城市，住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等成立房地產融資協調機制。具體做法是，根據本地情況和建商的融資需求，政府篩選出可以給予融資支持的房地產項目名單，並提供給金融機構。

不過，據《21 世紀經濟報導》報導，某股份制銀行一分行總裁坦言：「很多銀行地產貸款的權限都早就上收總行了，地方政府給銀行的地方分行推薦，分行也無法獨立做出能否給予貸款的判斷。如果是地方法人銀行，可能效果會更好。」

前述分行總裁說：「各家銀行從來沒有一刀切地停掉房地產的開發貸，但是具體基層執行，也要具體問題具體分析。」

「現在主要是要解決銀行貸款的積極性的問題。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一個項目屬於「白名單」，並不是意味著政府給予保障的項目，而是表示該項目風險資金可以平衡。最終還是要銀行自己決定要不要核發貸款。

多位銀行人士都表達了擔憂。他們表示，目前金融機構普遍對房地產貸款比較謹慎，主要是擔憂「爛尾樓」、監管賬戶、新屋去化等一系列問題。部分中小銀行或許會為了滿足信貸需求而積極給建商貸款，但從長遠來看，銀行配合的積極性高不高，重點還是在房地產市場信心恢復。

某銀行副總裁指出，銀行內部對房地產貸款最重視去化能力。首先看建案的位置，因為地段決定銷售前景，進而決定回款期限長短；其次看企業的性質，相較於中小型建商，銀行通常較青睞央國企。