美國商業房地產危機未解 系統性金融風險擔憂上升

最近幾周，美國商業房地產市場的問題給紐約社區銀行等銀行帶來了衝擊。TD Economics 的一份新報告稱，隨著未來幾年數千億美元的貸款到期，新的威脅迫在眉睫。

德意志銀行因其在美國商業房地產市場的高風險曝險，而被標普全球評級下調，其股價從而跌至歷史新低。 這家德國公司將當前的動盪描述為「金融危機以來最嚴重的房地產危機」。

TD 經濟學家 Admir Kolaj 的報告稱，預計美國今年將有 5400 億美元的商業房地產貸款到期，明年還將有 5350 億美元到期。

辦公大樓受創最重

同時，在利率依然居高不下之際，市場基本面正快速惡化，辦公大樓是最脆弱的產業。

自從疫情引發了在家工作運動以來，辦公室物業一直在苦苦掙扎。 Kolaj 表示，儘管雇主愈來愈多地推動員工重返辦公室，但遠距工作日比例仍高達 30%，遠高於疫情前的 5% 至 7%。

公司可能不會完全擺脫辦公室，但在租約到期時他們會縮小規模。 CoStar 估計，去年辦公室租戶返還了約 6500 萬平方英尺的空間。

Kolaj 表示，辦公室空置率不斷上升，租金停滯不前，預期的美國經濟放緩和招聘人數下降只會加劇經濟衰退。

在商業不動產的疲軟環境下，美國的銀行體系也面臨巨大的壓力。 數據顯示，到明年年底，到期的美國商業房地產貸款總量將超過 1 兆美元，而到 2027 年，這項數據將達到 2.2 兆美元。

這意味著，美國商業房地產的困境可能成為未來兩年最大的潛在危機。

中小型銀行危機加重

Marathon Asset Management 董事長 Bruce Richards 本周在 LinkedIn 上發文警告稱，小型銀行的商業房地產貸款違約率，似乎正朝著 8% 至 10% 的方向發展。 這些貸方在近年來加大了風險曝險後，特別容易受到商業房地產低迷的影響。

根據去年 12 月發表的一份關於美國銀行脆弱性的研究報告稱，美國各大銀行的商業地產貸款的違約率如果達到 10%，將導致銀行額外遭受約 800 億美元的損失。

報告還警告稱，商業房地產的困境可能使 300 多家銀行，尤其是規模較小的地區性銀行，面臨償付能力擠兌的風險。

目前，聯準會正在與集中投資商業房地產的貸款機構協調一項計畫，以解決預期損失。

美國財政部長葉倫本月稍早表示，儘管商業地產市場疲軟會導致銀行壓力增大，並造成一定經濟損失，但這不會構成系統性風險。

根據美國銀行公布的最新「全球基金經理人」調查結果，在超過 200 人的調查對象中，約六分之一認為美國金融市場面臨的最大風險是系統性信貸緊縮。通膨率走高、地緣政治局勢和美國商業房地產、中國房地產困境等因素，是促使受訪的基金經理人對美國系統性金融風險擔憂上升的主要原因。