〈房產〉囤房稅2.0來勢洶 北台灣建商逾6000戶待售新成屋直球對決

囤房稅 2.0 來勢洶洶，建商面對餘屋稅率課徵調整，今年仍得推出先建後售新案可謂直球對決，市調機構觀察北台灣已經預計會在 2024 年推出的先建後售住宅案，目前至少共 27 案，部分建商透露勢必還有規劃案陸續進場，27 案中以新北市來到 10 案最多。

住展發言人陳炳辰分析，去年推出平均地權條例，禁止預售時期任意轉讓房產，市場傳出是否掀起先建後售案量體，且加上原物料價格走勢趨高，先建後售也可讓營建成本易於控制，兼之政府在開工時辰上所施予的貸款壓力，部分建案確實索性採取先建後售方向。

不過後來在低首付、新青安成功刺激買氣，政府反拋出囤房稅 2.0 的利空政策，特別是建商持有餘屋的稅率上調，先建後售案優勢光速退散，除非是外圍地區出於在地民眾購置成屋習性、新成屋案量體也小，且獵地造屋成本相對低等因素，先建後售較不受衝擊，否則都會市區的這類新案，即便建商口袋深，還是考驗成本回收時效拉長的忍受度，當下還能有一定量能不無先前已規劃，箭在弦上不得不發的結果。

觀察迄今北台灣公開銷售中的住宅案新成屋共 311 案，合計待售戶數約 6,607 戶。各縣市中，居冠的新北市共 100 案，待售戶數約 2596 戶；其次為桃園市，新成屋 91 案，待售戶數約 2046 戶。兩縣市當中較醒目的地帶是新北市板橋區有 14 案新成屋，共 725 戶待售；淡水區有 18 案成屋案、578 戶待售。桃園市方面則是桃園區 13 案新成屋，共 547 戶待售；中壢區 14 案新成屋、335 戶待售。

陳炳辰指出，這些區域房市熱度高，包括熱門的板橋區江翠北側重劃區，中壢區的青埔重劃區，桃園區的藝文特區、中路重劃區，和淡水區的紅樹林一帶等，但除了先建後售案外，不乏賣到成屋還賣不掉的案體，不脫坪數大、總價高所影響。另外，所在地段蛋白像是淡水區新市鎮，從而形成抗性遂見新成屋賣壓也不難想見。此等中高價新成屋的發展，恐與今年樂觀以待的房市熱潮呈現兩樣情。

目前房市在新青安話題與低首付策略推動低總小宅熱潮，可見槓桿購屋特性，而房價偏高的新成屋在這方面發揮空間不大，量能能否完整去化得靠機緣，再加上新版囤房稅的不友善，整體環境不利發展，先建後售的後況或對於彰顯建商資產品牌形象，又免於預售爛尾風險上有其效益，但終將偏屬區域市場、特定個案。