〈房產〉豪宅門檻降低 北市大安區最多房屋升級豪宅認定標準

財政部日前宣佈下修豪宅交易稅課稅門檻，各縣市標準下降，讓許多去 2023 年出售符合舊制條件高總價房屋的屋主措手不及，以台北市為例，從 7000 萬元降為 6000 萬元，採用舊制申報的自然人屋主，恐將在今年 5 月報稅時繳納更多的「財產交易所得稅」。而台北市大安區最多房屋升級豪宅認定標準。

台灣房屋集團趨勢中心依實價登錄資料，統計 2023 年台北市總價在 6000-7000 萬元的住宅，由於主要影響物件為 2016 年前就持有，且房地轉售總成交金額達規定門檻的物件，因此排除屋齡 8 年以下、有歷次移轉之交易，總計約交易 222 件，其中交易量最多的三個行政區，依序是大安區 63 件，住宅均價為每坪 111.1 萬元，符合總價及屋齡範圍的社區包括「日光大廈」、「仁愛大廈」；其次為中山區 26 件，每坪 101.3 萬元，像是「華威八方」、「瓏山林博物館」等社區；第三名則為內湖區 25 件，均價每坪 74.3 萬元，包括「長耀哲里」、「遠雄米蘭苑」等社區，也都是符合新標準的豪宅社區。

在總價符合新標準的社區當中，去年交易量最多的是松山區「皇翔敦北民生」，屋齡 13 年，坪數介於 50-70 坪之間，總價落在 5500-6500 萬元，新標準一拍定，該社區正式擠身台北豪宅之列，也增添屋主們未來轉手的多層財務考量。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2016 年以後取得並轉售的房地產交易，皆屬於房地合一稅繳納規則，而 2016 年以前取得現在轉售的交易，其實可採兩種計算方式，一種是核實計算，也就是能提出原取得買價資料，這對於買賣價差不大，或是賠售的屋主，採取核實計算，還是比較有利。而採取房地分離制拆算的屋主，按房屋佔房地總現值的比例計算。也就是「成交總價」X「房屋現值比例」X17%，再併入財產交易稅申報。

以台北市內湖成功路四段某高級社區，若採房地分離制來試算，若台北市成交金額正好在 6000 萬元，原本不屬於豪宅，以房屋評定現值乘以 45% 計算，售屋所得額為 70.7 萬元，而個人綜所稅率若為 40%，房屋交易所需繳的稅為 28.3 萬元；新制之下，則以豪宅計稅，以總價乘以房屋現值比例再乘以 17% 計算，售屋所得額約 281.6 萬元，個人綜所稅率若為 40%，則要繳納 112.6 萬元，所得稅金就差了 84.3 萬元，差距高達 4 倍之多。因此不排除未來介於門檻標準的豪宅，房價降一萬，稅金省更大。

各界關注央行是否會跟進降低豪宅標準力第一建經研究中心副理張菱育指出，假如央行比照辦理，將牽動 6000-7000 萬元住宅的貸款成數，上限從原本非豪宅的 7-8 成，降為豪宅的 4 成，勢必影響買方的購屋總價目標，為了避免觸及豪宅門檻，尚未推案的建商，恐會再精簡推案的坪數規劃，往後百坪大宅的供給將越來越少；而手中已有大坪數餘屋的業者，也可能會變更產品縮小單戶坪數，以降低單戶總價門檻，加快銷售速度。未來低於新標準的物件，在市場上會更受買方青睞，因此國內的平均購屋坪數，不排除進一步下修改寫新低，房市的小宅化風潮，預估也將持續發酵。