2023年日本不動產市場10億日圓以上交易 海外投資人即佔1/4

近年日圓持續貶值，吸引許多人嚮往日本不動產市場， 2023 年日本不動產市場每筆 10 億以上的交易，海外投資人即佔四分之一強，KPMG 安侯建業於今 (18) 日舉辦「日本不動產配置之稅務及法令議題探討 - 資產傳承的智慧蓄積」研討會，匯集專家分享從台灣及日本兩地觀點切入日本不動產之稅務、法律議題，提醒民眾投資時應注意的事項。

KPMG 安侯建業執行長施威銘表示，日本經濟與政治相對穩定，且受到近年日幣貶值、租屋率高及放寬海外人才就業及留學政策等誘因，使得日本成為不少國人出國置產的優先選擇。然而投資充滿誘因也伴隨風險，不同投資架構、產品與各階段的取得、持有 / 租賃或處分時，相應的法規、稅金及近期釋出終結負利率政策的消息等都應是投資人考慮的重點。

KPMG 安侯建業亞太業務發展中心日本區主持會計師友野浩司指出，2022 年以來受日幣貶值影響，越來越多的海外投資人將注意力轉向日本不動產，據估計在 2023 年日本不動產市場每筆 10 億日圓以上交易，海外投資人購置比例就超過四分之一，而在台灣不動產居高不下的情況下，更有許多台灣投資人對日本不動產產生興趣。

日本不動產投資架構一般可區分為透過個人名義、透過台灣公司名義、以及透過日本公司名義持有等方式，在各種架構下的課稅方式不盡相同，甚至較大規模的投資，還有其他可節稅的特殊架構。此外，在持有不動產的期間內，除租金收入、資本利得以外，遺產繼承申報也必須列入考量。

KPMG 安侯建業稅務投資部執業會計師洪銘鴻表示，日本不動產投資議題持續發燒，利率無疑是投資不動產市場的最大動力及因素，由於日幣持續低檔，導致日本不動產投資受到許多台灣投資人青睞，主要原因包括：兩國地理位置接近，文化相近，語言隔閡較小，方便投資人管理、日本法規完善，交易過程透明，投資風險相對較低，及日本人口逐漸老化，房屋需求穩定，具有長期的投資潛力。

考量由個人或透過國內外公司持有日本不動產，其目的不同，所面臨的台灣稅負也大不相同。此外，為能達到資產保全及永續傳承之效果，也需考量日本當地及台灣有關遺贈稅等議題。建議投資人應於投資前審慎評估自身的需求及相關適法性風險，選擇最適的投資路徑，以達投資目的與最大效益。

安侯法律事務所主持律師紀天昌，針對投資者較感興趣、有實際幫助及較易忽略的議題進行分享，包括常見購屋流程、不良或問題物件、與投資移民關連性、仲介可協助事項、當地貸款困難點、簽約及購屋時重要文件、成本費用、台日公寓大廈規約之主要差異，以及透過台灣或日本法人在日購置不動產之相關問題。

東京城市房地產投資股份有限公司營業經理伍世傑指出，日本不動產自泡沫經濟崩跌，於 1997 年後才慢慢回升，但雷曼金融風暴以及東日本大地震等大事件衝擊下還是帶來幾次明顯跌幅，而安倍經濟的做多下開始持續復甦，加上近年日圓持續走低以及地緣政治的影響更增加了國際投資的買盤，2023 年全日本商用不動產投資額更高達 3 兆 3947 億円。

伍世傑說明，投資不動產標的選擇來說，收益與增值性是很直觀的條件，但產品本身條件以及投資架構組合會產生不同的成本及稅負，對海外投資人來說，匯率更是需要考量的重點，建議與專業的不動產業者以及會計師、律師事務所詳細做好事前規劃以創造良好的投資效益與風險規避。