現金流為重！中國房市續疲百大房企銷售下滑 近7成未購地

《南華早報》報導，深圳和武漢成為最新放鬆限制刺激房市買氣的中國城市，前者降低了某些地區購屋的非本地個人和家庭的個人所得稅跟社會保險繳納門檻，並允許有兩個或以上幼兒的本地家庭購買額外的房產。

上海易居中國研究院院長嚴躍進表示，深圳最新舉措符合預期，顯示北京政府本月將有更多寬鬆政策，目前寬鬆措施還比較局部化，但力道也很大，尤其是社保繳納要求部分，將為那些有意購屋者創造充足的機會。

中國政府上周二 (4 月 30 日) 呼籲地方政府消化現有庫存，同時優化新建住房政策，但即便如此，中國房地產業者銷售壓力依然巨大。

經營形勢嚴峻是絕大多數中國房企普遍困境。根據克而瑞數據，全國前百大房企 4 月銷售額人民幣 3121.7 億元，較 3 月減少 12.9%，年減率 44.9%，單月業績規模仍保持在歷史較低水準。今年前 4 月，百大房企累計銷售業績人民幣 1 兆 914.1 億元，年減率 46.8%，減幅縮小 0.7 個百分點。

銷售排名前三依然是保利發展、中海地產、萬科，今年前 4 月銷售額分別為人民幣 960 億元、820 億元及 788.7 億元，年減率分別為 38%、30%、41.5%，排在第四、第五名的綠城中國跟華潤置地前 4 月銷售額分別為 755 億元、720 億元，綠城中國年增率 8.6%，是百大房企唯一保持正成長的企業，華潤置地則同比下滑 35.7%。

招商蛇口、建發房產、濱江集團、龍湖集團與越秀地產則排在六到十名，銷售額分別為人民幣 588 億元、410.6 億元、355.9 億元、324.3 億元、302 億元，與前五名差距拉大，年減率分別為 46.7%、34.7%、41.4%、51.9% 與 46.4%。

相較於去年前 4 個月，有 6 家房企銷售額突破千億人民幣，今年前 4 月則只有保利發展接近千億元。

中國前百大房企各梯隊的銷售額門檻值均降至近年最低水準，其中前十強房企銷售額門檻年減率 57.3% 至 258.8 億人民幣，前 30 強跟前 50 強的門檻年減率也分別來到 52.6% 和 51.1%，銷售額為 68.7 億元和 44.8 億元。

此外，房企在土地取得上態度日益謹慎，今年前 4 月中國前百大房企新增土地價值、購地金額和新增土地建築面積分別為人民幣 6720 億元、3027 億元和 3793 萬平方公尺，年減率分別下降 19%、23% 和 8%，拿地金額今年首度下滑。

行業前三保利發展、中海地產跟萬科今年前 4 月拿地金額分別為人民幣 64 億元、16 億元跟 24 億元，年減率分別為 62%、74%、92%，拿地銷售比僅 0.07、0.02、0.03。

排在前十強的房企中，僅濱江集團、綠城中國跟龍湖拿地金額較去年增長，分別達人民幣 210 億元、154 億元、76 億元，年增率分別為 85%、5%、7%。

值得一提的是，今年前 4 月中國前百大房企中，有近 7 成企業未拿地，平均拿地銷售比僅 0.16，前十強房企拿地金額占比高達 57%，投資高度集中在大型房企。

相較於拿地擴張，現金流是目前大型房企考慮的首要因素，在投資策略上則聚集一線核心城市，以銷定投成為主要思路。

華潤置地管理層在 2023 年業績會上表示，公司始終堅持穩健的投資原則，堅持量入為出，把現金流安全作為第一原則，保持一定投資強度，調節投資佈局，優先保證高能級城市的投放。

招商蛇口董事長蔣鐵峰則表示，今年進一步聚焦公司中長期發展，在開發方面尤其是要提升拿地品質，穩守基本盤，全面開源節流，確保公司現金流安全為主要基調。