《小傳日記》內地「以舊換新」制唔制得過?業主換新樓有無著數?

　　《小傳日記》內地樓市持續低迷,多個地方政府紛紛推出扶持政策,除咗放寬限購,仲推出「以舊換新」政策,務求盡快去新樓庫存,恢復大眾對樓市信心。當然,樓市復甦可以帶動上下游相關產業;帶來財富效應;地方政府又可以繼續賣地,維持生計。所以,多個城市積極響應,繼鄭州、無錫、南京、青島等二線城市之後,就連樓價相對硬淨嘅一線城市深圳同上海,近日亦先後加入「以舊換新」政策。可想而知,內地房地產市場依然未走出困局。唔怪之得今日龍湖(00960-HK)、碧桂園服務(06098-HK)、華潤置地(01109-HK)等領跌一眾藍籌。

　　「以舊換新」政策主要係由開發商或政府機構,通過收購、置換、補貼等方式,鼓勵和幫助已有住房居民賣舊換新,從而促進新房銷售。該政策流程,同一般先賣舊樓後買新樓無太大差別,最大嘅分別係,參加「以舊換新」活動嘅房企承諾,喺一定期限內,如果舊房未成功出售,新房買家可以無條件「退房退款」。

　　呢個政策採取四步走策略,業主先同代理簽訂「以舊換新」合約,由代理優先為業主賣樓;業主再到合作嘅房企售樓處揀樓,支付三個月訂金;代理於三個月內幫業主賣舊樓,套現金額用作買入新樓,由業主補付差額;如未能喺三個月內賣出舊樓,則由平台公司按估價收購業主舊樓,助業主甩身套現。呢度講嘅平台公司,料屬於地方融資公司、城投企業、地方國企等,或同政府有關連嘅機構。收購所得單位或用作保障房、人才房,充實政府公營房屋供應。

　　吸引到參與呢個計劃嘅業主,應該純屬睇好樓市嘅一群,佢地預料樓市已經接近見底,擔心樓價好快就回升,手頭上又無足夠現金墊支,或會選擇參與呢個計劃。如果業主預期樓價會持續下跌,佢地好大機會先賣出舊樓,等到樓價更低時再買入,斷唔會參加「以舊換新」計劃,喺未賣出舊樓之前就簽定買新樓合約。

　　即使係睇好樓市嘅業主,雖然唔介意先簽定新樓買賣契約,但都要諗清楚。萬一自己層舊樓喺市場賣唔出,到時平台公司會以乜嘢價格買入自己層樓?唔通平台公司會咁善心,以高於市價幫業主買入?定係趁你賣唔出,壓低價格,到時肉隨砧板上,業主可以反抗?如果層舊樓嘅估值事前由雙方協議好,問題自然會少啲。但估值太低,業主當然唔肯,太高平台公司又制唔制?所以,呢個政策?落好似唔錯咁,但實施起上嚟恐怕唔係咁易。請請!

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