高利率、高房價致美成屋銷售14年最慢 但有一群人很無感

新數據顯示，美國成屋銷售創 2010 年來最慢紀錄，主要因為房價再創新高且庫存持續增加。美國住房市場正處於民眾數十年最負擔不起的階段，房市買氣進入冷凍狀態，也對想進場買房者形成阻礙，但富人似乎不受影響。

根據美國近日公布的一些房地產數據，顯示房市出現較大變化。美國 6 月成屋銷售月減 5.4% 至 389 萬間，低於預期的 399 萬間，月減幅度也從 5 月的 0.7% 進一步擴大。房屋總庫存呈上升趨勢，但新屋開工有所增加，30 年房貸利率從 7% 下降到 6.87%。

這些數據顯示，高利率環境下美國房市已經不堪重負。總體來看，美國房市的主要銷售季節令人擔憂。美國 6 月新屋銷售略有下降，遠低於預期，中古房交易也連 4 月走降。

不過，根據全國房地產經紀人協會 (NAR) 數據，整體房市唯一的亮點是豪宅，價值超過 100 萬美元的房屋是上月唯一銷量上升的價格類別。

目前，30 年房貸利率約 6.8%，從 2019 年底到 2022 年初則在 3% 左右。任何需要借款的人如今購買同樣的房屋都要掏出更多的錢，但富人有足夠現金流可一次付清。

佛州 Douglas Elliman 豪宅房仲指出，富人都用現金購買。

結果就是，豪宅市場欣欣向榮，將美國最大豪宅建商 Toll Brothers(TOL-US) 股價推上歷史新高。該公司股價自去年初以來上漲約 160%，接近創紀錄水準，使 Toll Brothers 在這段時間成為標普中型股 400 指數第六大漲幅的個股，也是過去半年表現第二好的美國上市建商。

根據 Toll Brothers 今年 5 月公佈的第二財季財報，訂單強於預期，並提高了全年財測目標。 

Zonda 首席經濟學家 Ali Wolf 指出，歷史上價格較高的房屋是利率上升時最先受到影響的，這一情況還未發生，高房產凈值和強勁股市表現讓美國富人抵抗了利率走高帶來的影響。

根據 Redfin 數據，截至今年第一季，45% 的豪宅買主使用現金購屋，為至少十年來最高比例。股票、商用不動產長期持有資產的出售及從長輩繼承的財富是他們常見的資金來源。Nationwide 資深經濟學家 Ben Iles 指出，房市中的分化也反映了在經濟中看到的更廣泛分化情形。