加大去庫存力道！陸一線城市深圳宣布加入「收儲」陣營

中國持續加大房市去庫存力道，一線城市深圳週三 (7 日) 發佈《關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告》，通告顯示深圳市安居集團有限公司所屬企業打算展開收購商品房用作保障性住房工作，徵集期限至今年 10 月 31 日。

具體來看，徵集範圍包括深圳市（不含深汕特別合作區）範圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整層未售、可實現封閉管理的房源。

條件方面，要求位置合適，處於交通便利、配套設施較為齊全的區位，貼近區域發展核心片區，具備產業基礎、發展優勢，面積則應滿足深圳市保障性住房戶型、面積 (65 平方公尺以下) 要求。此外，生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件。

《21 世紀經濟報道》報導，地方政府組織當地國企收購已建成存量商品房用作保障性住房，這一做法被業內稱為「收儲」。自 5 月 17 日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

多個城市在會議召開後明確表態，將以國企收購的形式，收購一部分商品房用作保障性住房。根據中原地產研究院統計，截至 7 月 30 日，已有超過 60 個城市推出地方政府或國企收購存量住宅、用作保障房的政策，並對收購房源的面積、收購價格等作出規定。

一線城市打響「收儲」第一槍的是廣州市，該城市 5 月 30 日增城區新塘鎮發佈《關於廣州（新塘）至汕尾鐵路專案（新塘段）徵集符合條件商品性安置房源報名的公告》，購買市場化商品房作為安置房源。不過，目前廣州已將該公告從官網撤下。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文表示，深圳房價所得比達到 30 倍左右，大規模籌建保障房，尤其是低價保障房，有助於讓年輕人支付能力跟得上。對政府來說，既解決了保障房的籌集任務，也能去化商品房庫存、活躍市場，同時可藉助大規模保障房來穩定行業、擴大內需。

隨著存量商品房收購的政策密集發佈，資金配套也已陸續匹配落地。中國人民銀行在「517」新政中提到設立 3 千億人民幣保障性住房再貸款，利率 1.75%，期限 1 年。該央行還鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國企以合理價格收購已建成的待售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款 5 千億人民幣。

在收購價格方面，多數城市要求以同地段保障性住房重置價格作為參考上限（土地劃撥成本和建安成本加不超過 5% 的利潤），對於收儲轉作保租房的可以以收益法進行測算。

華泰證券根據各城市的細則，並參考西安、福州的保障房將以同區位商品房價格 5 折左右進行配售的情況推算，按照保本微利的原則，未來部分城市可能將收儲房源的價格上限設定在同區位商品房價格 5 折以下。

一位中型房企投資拓展部的人士表示，按照他們的推算，5 折收儲將會是一個比較平均、普遍並可以接受的價格。

存量商品房收購用於保障性住房的建設，被認為是中國房市去庫存的重要方向，但從房企反應來看，大多數對政策的反應偏向保守。

一位龍頭房企市場研究部的人士說，若是城市能級不錯的城市，這類城市 5 折以上的價格放在市場上也能夠賣掉，到了 5 折或以下才能出貨，這種城市即便有大量存量商品房可以收，官方與企業也會相對謹慎，因為雖有中央撥款，但地方也需要配資，還是需要一定的資金而且要考慮後續的運營。

因此，收儲雖然在一定程度上能夠降低存量規模，但能否帶動市場情緒仍待觀察，而房企主要關注的是，整體收購規模仍較小。根據央行發佈的數據，截至今年 6 月底，3000 億元保障性住房再貸款餘額為 121 億元。