〈觀察〉老化海嘯下「養老」地產夯！高齡者獨居戶數10年遽增9成

內政部統計至 2024 年第一季人口數，全台 65 歲以上人口高達 415.8 萬人，已占總人口的 17.8%，國發會推估至 2025 年，台灣 65 歲以上人口比率即將超越 20%；2023 年住宅資料統計顯示全國 65 歲以上老年人口獨自居住之總住宅戶數達 69.5 萬宅，其中多數為一名老人獨居，約為 52.9 萬宅，相較於 2012 年之 36.62 萬宅，10 年間漲幅逾九成，獨居養老宅的趨勢已如海嘯襲來。

目前衛福部提供 2024 年之老人長期照護、安養機構，公立及私立總數有 1,057 所，其可供入住人數為 60,053 人，若假設長期照護住宅均由前述獨居老人入住，將產生 88% 老年人口未受社工及醫療人員照護而獨自在家生活狀況，顯現供給量不足，銀髮照護課題急須關注與解決。

檢視我國目前針對高齡住宅政策，於 2021 年在《建築技術規則》增設老人住宅專章，著重規範硬體空間的規劃準則。《老人福利法》與《長期照顧服務法》亦修正規定地方政府應針對老人需求，提供居家式、社區式或機構式服務。此外，政府也鼓勵保險業積極參與養老地產領域。

如金管會從 2019 年起，降低保險業投資養老地產的要求報酬率門檻，投資長照產業所需之不動產，或投資供出租的高齡住宅，年化收益率只要「基準利率」(目前為 1.725%)，無須再加計 5 碼（1.25%），刺激力道相當強勁。同時，今年國科會宣布啟動高齡科技產業行動計畫，在 2024 至 2027 年將投入新台幣 95 億元，目標為 2025 年健康福祉產業產值突破 3000 億元，積極推動養老地產發展。

KPMG 畢馬威不動產顧問公司董事總經理陳文正表示，各種選擇，補強不足，是需要審視和評估的方向。台灣養老房地產隨著時代變遷，已經從單一以醫療照護為主的機構，轉型為服務導向的「渡假式養生村」，或是價格合理的「老人公寓」，還有創新的「青銀共居宅」和政府推動的「社會住宅」，都是目前台灣養老居住的新選擇。但每個選擇也都有其優劣之處，例如社宅雖提供 65 歲以上老人取得優先權，但因租期最長只能到 12 年，使得高齡者面臨換約的困難，建議政府和民間機構應整合資源，共商解決之道。

另外，在資產活化的趨勢下，近年也有業者將舊有的旅館改造成高齡友善的出租宅，像是位於台北捷運中山站和台北車站的「幸福久久窩」，利用原有的旅館改建，降低土地開發建設的成本，進而大幅下調租金，同時引入高雄醫學大學附設中和紀念醫院建置的智慧醫療裝置，透過「遠距健康管理」的方式，打造在地化且平價的養老宅，也是後續值得關注的養老房地產新星。

至於國營的台糖公司也看準銀髮住宅的商機，在台南建立「崇賢銀髮宅」，該案已於 2023 年 12 月竣工，由專業團隊負責經營，目前預計月租金在 2 至 3 萬元之間，設備含有合院中庭、多功能活動空間、體適能室、茶水交誼廳、保健中心和長青教室等多功能共享空間。下表為台灣銀髮住宅類型的介紹。