得房率120%新屋越來越多 中國房市新一輪「價格戰」會來嗎？

9 月 21 日，中國蘇州市高鐵新城板塊的龍湖御湖境啟動首次開盤活動，推出 191 套房源，總價在人民幣（下同）319 萬～989 萬元不等。

據《每日經濟新聞》周二（24 日）報導，該建案被定義為蘇州市首個第四代純洋房小區，首開結束不久，建商便推出海報：首次開盤銷售金額衝到 4.5 億元。

熱銷的原因之一是，該建案透過贈送面積的方式，讓最高實際得房率達到 120%。

某 TOP10 建商上海公司營銷負責人近日表示，在激烈市場競爭中，建商希望透過類似方式給產品賦能，以體現建案的優勢，「對購房者來說，同地段下，我們如果做『第四代住宅』，而其他建案沒有，相應在銷售層面會更容易一些」。

龍湖御湖境由蘇州湖鑫置業公司開發營運，天眼查的資料顯示，該項目公司由龍湖集團、蘇州高鐵新城國有投資控股集團、蘇州市軌道交通集團合資成立，分別佔股 51%、39%、10%。建案共推出 5 棟住宅，整體備案均價為 3.3 萬元 / 平方公尺。

事實上，在這個建案之前，蘇州已推出蘇地 2023-WG-31 號、61 號地塊，計劃打造主城區首個「第四代住宅」建案，最高得房率接近 120%。建案一大亮點是贈送空中花園，將院落和植被引入空中，達到戶戶擁有空中庭院的效果。

中指研究院研究副總監徐躍進表示，目前各地興起了「第四代住宅」概念，又稱為「立體生態住宅」或「城市森林花園住宅」，主要特徵是把地面庭院置於高層建築，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。

「事實上，這對開發商來說，是政策放鬆的一種信號。」上述建商營銷負責人認為，這兩年建商在建案品質、公區配套、地下車庫等方面的競爭越來越細，各家公司都在追求建案入市時能適銷對路，在「存量時代」抓住新的主流購買群體，儘快銷售去化。

在徐躍進看來，相較於以前的住宅產品，「第四代住宅」具一定優勢，建商應加強新一代住宅產品研發，利用計容規則調整帶來的積極影響，提升住宅產品的吸引力，滿足市場改善性住宅需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，截至今年 3 月，全中國有 24 個省份試點上線「第四代住宅」，等於全國超過 70% 省份全面落地「第四代住宅」。2022 年，福建首個第四代住宅「建發縵雲」亮相，兩年來福州共落地 30 餘個「第四代住宅」建案。

這種高贈送面積的方式，相當於在房價基礎上打折銷售。李宇嘉認為，新一代住宅大規模入市，可能削弱二手房的低價優勢，二手房屋主不得不進一步降價，與新屋展開全面價格戰。