〈房產〉上半年預售及中古屋交易火熱 房仲：「黑天鵝」現踪恐釀大轉折

台灣央行近期祭出第七波打炒房措施，各界直指為上半年過熱房市所致，依實價登錄數據顯示，上半年全台中古市場實價交易筆數達 5.65 萬筆，創 2014 年以來最高，今年上半年預售住宅的成交件數高達 74,866 件、總銷金額 1.3 兆元。其中，台中的預售住宅平均總價突破 2000 萬元，年增達 31%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，觀察過去同期中古屋交易量，高點出現在 2013、2014 年，之後房市翻轉，買氣連年下滑，至 2016 年出現近年交易量最低點，顯示若經黑天鵝襲來，市場由極盛轉為極衰僅是轉瞬之間。

依實價登錄數據，觀察全台自 2013~2024 年歷年上半年中古市場交易量，其中 2024 年全台二手屋實價交易筆數達 5 萬 6500 件，創下 2014 年以來同期新高，歷年來僅輸給上一波房市多頭的 2013 年，徐佳馨指出，2013 年受惠於奢侈稅 2 年閉鎖期解凍，加上當年全球經濟表現強勁，同時央行利率處於相對低點，帶動國內房市多頭，但當時房價高漲引起民怨，致使政府 2014 年推出房地合一稅，正式定調打房策略，最終該稅於 2016 年上路，將房市買氣打入谷底。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶補充，直至 2019 年後，疫情興起與美中貿易戰等緣故，台商與資金回流，帶起全台房地產市場多頭，至 2023 年下半年受惠於新青安貸款與股市表現，買氣蓬勃發展，至今年上半年直達巔峰，惟房市大好也驚動政府，下半年度央行祭出近年來最嚴苛的第七波房市管制措施，衝擊買賣雙方信心，加上銀行滿水位、購屋貸款排隊等情況難解，預計下半年度買氣將收斂不少，但是否重演過去房市極盛轉為極衰，仍待時間驗證。

賴志昶認為，房市走向視乎政經局勢決定，目前政府維持打炒房態勢明確，銀行也受限於滿水位問題緊閉借貸大門，下半年市場表現詭譎多變，但此次央行房市管控措施並未針對首購族群，更以各項措施與規範定義「真．首購族」，若有自住需求且名下並無房產之消費者，準備充足自備款之後，不妨趁著房市淡季大膽進場，也許能在房市低迷時，經由議價找到適宜自己的愛屋成家。

在 2024 年上半年全台預售屋的銷售熱度也高，2024 上半年預售住宅的成交件數高達 74,866 件、總銷金額達 1.3 兆元，永慶房屋指出，若與 2021 年和 2022 年的預售市場全年數據比較，2024 上半年的預售表現也分別達到 2021 年成交件數的 80.7%、總銷金額的 103.7%；2022 年成交件數的 96.5%、總銷金額的 113.5%。2024 年光是半年的總銷金額，就已經超越 2021 年和 2022 年的全年表現，顯示今年上半年全台預售市場的火熱程度非同一般。