樓市氣氛改善兼中經會召開在即,內房可吸?潤地中海外看高一線?

　　《經濟通通訊社3日專訊》華潤置地(01109-HK)和中國海外(00688-HK)昨日聯手以破紀錄的185億元人民幣投得深圳南山地王,看來頗為看好內地樓市前景。雖然數據顯示11月內地百強房企銷售額按年跌近一成,但11月房產成交繼續上升,百城新房價格按年升幅擴至2.4%,二手樓價按月跌幅也有所收窄。大和指,內房11月銷售收縮幅度已比第三季溫和,而市場對「中央經濟工作會議」抱有期望,內房仍有短期戰略機會。據《彭博》引述消息人士指,中央經濟工作會議將於下周三(11日)召開,為期兩日,現時可否買入內房股,博中央政策帶來驚喜?當中潤地及中海外又可否看高一線?

*潤地中海外聯合斥185億人幣投得深圳商住地,成交價創新高*

　　華潤置地與中國海外各自公布,組各佔50%股權的聯合體以185.12億元人民幣投得深圳地皮。聯合體指,所購地皮位於深圳市南山區粵海街道,後海濱路與登良路交會處以東,地

盤面積約3.86萬平方米,建築面積約26.3萬平方米,作住宅、商業用途。中國海外指,合資公司在項目地塊上所建物業擬供出售及租賃。華潤置地則指,將由內部資源撥付負責的部分,相信收購將能夠補充土地儲備,有助提升盈利能力。

　　是次潤地及中海外聯合投得的南山區粵海街道T107-0107地塊,位於後海金融商務總部基地,緊鄰登良地鐵站。內媒指,該地塊的掛牌起始價126.5億元人民幣,經時近一個半小時、近300輪激烈競價後,最終由兩企聯手拿下,溢價率約46.3%。該地塊成交價刷新了深圳涉宅地塊成交總價TOP1位置,同時也刷新深圳涉宅地塊成交樓面單價TOP2位置,僅次於寶安區尖崗山片區地塊(泰禾深圳院子)。

*中指院:11月房產成交續升,惟百強房企銷售按年跌9.4%*

　　中指研究院近日發文表示,11月份監測的30個城市新房成交面積1399萬平方米,按月增12.4%,按年增20.6%。今年首11個月累計按年下降26.4%,降幅有所收窄

。11月份一線城市新房成交345萬平方米,按月增9.7%,按年增49.4%,其中深圳新房成交面積按月增逾90%,按年增逾180%,創自2021年2月以來月度新高。二線代表城市新房成交822萬平方米,按月增23.8%,按年增19.3%。三四線代表城市新房成交232萬平方米,按月下降12.8%,按年下降3.2%。

　　11月份監測的20個城市二手房成交約14萬套,按月增11.7%,按年增26.3%,今年首11個月累計按年增1%。11月份一線城市二手房成交53169套,按月增10.6%,按年增65.8%,其中深圳二手住宅成交超過7000套,創自2020年10月以來月度新高;北京二手住宅成交超過1.8萬套,繼續突破去年4月以來月度新高。二線代表城市二手房成交74012套,按月增14.1%,按年增20.1%。三四線代表城市二手房成交13016套,按月增3.6%,按年增4.8%。

　　另中指研究院監測顯示,1至11月百強房企銷售總額為38516億元人民幣,同比下降32.9%,降幅較上月縮窄1.8個百分點。11月單月,百強房企銷售額同比減少9.46%,環比減少18.62%。1至11月銷售總額超千億房企9家,較去年同期減少7家,百億房企76家,較去年同期減少32家。

*11月百城新房價格按年升2.4%,二手樓價按月跌幅收窄*

　　中指研究院報告又顯示,11月內地百城新房價格按月漲0.36%,按年漲2.4%,增幅擴大。11月百城新建住宅平均價格為16592元人民幣╱平方米,受優質改善項目入市帶

動,新房價格按月結構性上漲0.36%,按年上漲2.40%。二手房方面,11月百城二手住宅平均價格為14278元人民幣╱平方米,按月跌0.57%,跌幅較10月收窄0.03個百分點;按年跌7.29%。

　　從房價漲跌城市數量看,根據中國房地產指數系統百城價格指數,11月百城二手住宅價格按月下跌城市數量降為96個,深圳、成都、烏魯木齊、東營共4城二手房價格按月止跌轉漲,打破百城連續7個月全跌局面,釋放積極訊號。百城新建住宅價格按月下跌城市數量為40個,較10月減少3個。

　　分城市來看,新房方面,11月一線及二線城市新房價格按月分別上漲0.69%及0.33%,三四線代表城市房價按月下跌0.04%。二手房方面,11月一線城市二手房價按月下跌0.07%,較10月收窄0.10個百分點;二線城市及三四線代表城市按月分別下跌0.68%及0.66%。其中深圳按月上漲0.21%,結束18個月連跌局面。北京、上海和廣州二手房價格按月跌幅均在0.1%至0.3%之間,連續2個月維持微跌態勢,跌幅較之前明顯收窄。

*中指院:政策端持續釋放利好訊號,樓市止跌回穩可期*

　　中指院表示,從市場表現來看,「9.26」以來重點城市新房及二手房成交表現活躍,市場出現階段性回穩。11月30個重點城市新房銷售面積環比增長12.4%,同比增長

20.6%,同比增幅較10月有所擴大。20個重點城市二手房成交套數環比增長11.7%,同比增長26.3%。11月房地產市場政策端持續釋放利好訊號,市場持續性「止跌回穩」可期。

　　中指研究院研究副總監徐躍進指,整體來看,2024年內地樓市仍呈調整態勢,「5.17」、「9.26」兩輪政策托底市場。9.26新政支持力度大,效果持續性強於以往,10月以來市場量價出現「階段性恢復」,11月核心城市銷售保持一定規模。當前需求端政策已較為寬鬆,居民購房首付比例及貸款利率已達歷史最低,限購政策也處於自實施以來最寬鬆階段。未來推動市場實現持續性「止跌回穩」的關鍵是加快已出台政策的落實,如加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造,加快落實收購存量閒置土地及收儲存量房等。

*大和:內房11月銷售收縮幅度比第三季溫和,首選潤地中海外*

　　大和近日發表研報指,百大開發商合約銷售額11月再次錄得下降,同比降10%,按月降17%,合約建築面積同比降15%,按月降12%。儘管如此,11月銷售收縮幅度比今年第

三季度溫和。大和認為,政策的影響開始減弱,但因市場情緒好轉而留存時間更長。各大開發商11月銷售表現各異,國企繼續領先同行,華潤置地和中國海外按月合約銷售額依舊錄得增長,民企依舊面臨銷售壓力。

　　大和又指,在中央發表針對內地房地產的措施後,該行對該行業的股價上行更加謹慎,但仍然能看到短期內的戰略機會,因為市場仍對「中央經濟工作會議」的進一步驚喜抱有希望。大和看好華潤置地及中國海外,分別給予目標價目標價31.5元及20.8元,評級均為「買入」,兩者是大和長期行業首選。

*黃偉豪:內房只宜短線投機買入,潤地中海外可分兩注買*

　　胤源世創家族辦公室(香港)第一副總裁黃偉豪指,內房現時估值的確很便宜,但仍只宜短線投機買入,近月內地樓價及內房銷售即使有改善,也只因受惠政策帶來的刺激,相信樓市復甦

仍會很緩慢,並要視乎內地經濟及消費信心恢復情況,料往後樓市表現仍較反覆,內房仍未可長線持有。

　　黃偉豪又指,中經會一般只會對下年經濟定調,不會推出具體政策,但之後個別部委或會有政策推出,當中一定不會缺少涉及房地產的政策,會後投行亦可能會出報告,正好成為市場炒作借口。內房股之中,相信仍以民企較好炒,但風險亦較大;故最好揀選潤地及中海外等有國企背景房企,起碼不用擔心它們會有債務問題及財務壓力。潤地及中海外現價都可先買一注,中經會前後可再買第二注,其中潤地可於22.5元、中海外可於12.8元買入,惟若較買入價跌逾10%則要止蝕。

　　內房股今日表現各異,潤地升1.51%報23.6元,中海外升1.18%報13.68元,龍湖(00960-HK)升1.26%報11.26元,萬科(02202-HK)升0.46%報6.58元,越秀地產(00123-HK)升1.23%報5.77元,綠城中國(03900-HK)跌1.12%報9.69元,世茂(00813-HK)無升跌報1.2元,融創(01918-HK)跌1.56%報2.52元,雅居樂(03383-HK)升1.19%報0.85元,富力地產(02777-HK)跌2.98%報1.63元。

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉