商品房宅地供應面臨斷頓 北京南五環樓面價“奔四”

和訊房產訊息 7月3日，大興區迎來了瀛海鎮區dx08-0002-0304等土地的出讓，這也是北京（樓盤）土地市場近段時間以來最受關注的一宗競價。此前，網上已接獲19份報價單，最高達16.48億元。

國土局公開資料顯示，上述地塊是原瀛海鎮西區c5組團土地一級開發項目的部分地塊，建設用地57931.548平方米，建筑控制規模137735平米，土地用途為f1住宅混合公建用地、a33基礎教育用地。根據出讓規則，該宗地塊起始價15.2億元，將配建不少於30800平方米的限價房，售價為13500元/平方米。

縱觀北京樓市，大興瀛海鎮地處南五環外，區域環境屬於近郊區，8號線南段瀛海站至珠市口站將在2016年開通，目前區域內商品房售價在2萬左右，屬於非熱點區域。但由於北京土地供應的日漸稀缺，大興區近期推出的每一宗土地都受到房企的追捧。

在首輪競價階段，包括旭輝永同昌、融創大興城建、中水電平安招商、龍湖首開、北京城建(600266,股吧)、金地信達等19家房企及聯合體就開始了激烈角逐，僅僅在12輪過后就觸及22.8億元的合理土地上限價格。

轉入限價房面積競拍環節后，競爭在北京城建、保利地產(600048,股吧)及金地信達三家中展開，在第45輪舉牌后，最終由北京城建以22.8億元總價、9.4萬平方米住宅面積全建限價商品房的代價收入囊中，溢價率50%。

據中原地產測算，按照限價房部分成本5000計算，合計,9.4萬平米限價房可以承擔8億元的土地成本，而剩余的4萬平米商業地塊需要支付的成本為14.8億左右，平均樓面價達到3.6萬左右，遠超過區域內的商品房售價。

值得一提的是，同為大興區瀛海鎮的一級開發土地，3日前旭輝競得的樓面價約為1.17萬元每平米，如今已經翻漲超3倍。在兩周6宗住宅土地出讓過后，大興土地市場已累計收金84.75億，但最終拍下的商品房住宅用地只有6358平米，剩余部分將全部用於建設保障房。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，從最近的土地市場看，由於房企的激烈爭奪，本應成為商品房住宅用地的部分，全部轉變成保障房。這種趨勢會明顯影響商品房住宅土地供應，預計未來供應難以上漲。