〈房產〉第二季全台商用不動產買氣小漲 但建商購地意願大縮手

受到美國關稅政策與政府打房措施的雙重影響，不動產市場氛圍保守觀望，但在科技業大型買賣的支撐下，第二季商用不動產市場交易動能維持穩定，根據商仲業者統計，第二季大型商用不動產成交金額 (單筆 3 億元以上) 為 307 億元，年增率 5.5%，2025 年上半年成交金額為 817 億元，年增率 13%。

同時，全台土地市場交易則在第二季明顯降溫，單季交易金額僅 270 億元，季減率與年減率分別為 58% 與 52%，建商單季購地 140 億元，購置規模比前一季大幅減少近 7 成。受惠於前一季土地交易熱絡，合計上半年土地成交總額為 872 億元，規模與去年同期相當，減少 10.64%。

第一太平戴維斯指出，商用不動產交易動能持穩，科技業依然為商用不動產市場的最大推手，第二季單季投入 163 億元，占整體交易的 53%，累計上半年交易金額為 274 億，較去年同期放大。第二季最大兩宗交易皆為科技業寫下，遠見科技 (3040-TW) 斥資 62.4 億元購買楊梅的現代化物流倉儲，寫下科技業罕見大手筆投資收益型資產；第二大交易為和碩聯合 (4938-TW) 以 56.3 億元購買宏達電 (2498-TW) 龜山廠辦，這是和碩聯合近年來二度購置龜山工業區內的工業不動產，顯示擴大布局桃園的決心。

而建商與傳產製造第二季購置商用不動產金額為 31 億元與 30 億元，排名二、三。

雖然保險業的 2.545% 的不動產投報率門檻保持不變，但是本季購置動能小幅回溫，單季投資金額 36.6 億元，包括台灣人壽與元大人壽皆有購置不動產，其中台灣人壽以 14.8 億取得內湖自用廠辦，元大人壽則以 21.7 億標購臺北市中山區地上權土地，土地面積 842 坪，溢價率高達 95.4%，未來預計開發出租住宅大樓。

大型專業投資人之中，除了保險業以外，不動產投資信託 (REITs) 也較以往活躍，包括樂富一號 REITs 在今年二月時以 77.4 億買下台茂購物中心的部分產權，以及富邦一號 REITs 在本季以 9.5 億購買台泥蘆竹收租廠房，從大型專業投資人的布局看來，桃園的投資機會兼具產業人口發展紅利以及高投報率，吸引專業投資人目光。

2025 年第二季各類型不動產之中，廠房與廠辦為交易大宗，成交金額分別為 174 億元與 106 億元，貢獻第二季交易超過 9 成，買氣超越去年同期，顯示面臨美國關稅戰的威脅，科技業持續透過國際分散布局與深化台灣製造的多元策略，降低風險，然而經濟前景不確定性以及土地價格已位於高點的影響，買方的追價力道放緩，根據第一太平戴維斯調查，2025 年上半年，全台主要工業區土地價格平均年增率為 2.7%，成長幅度為近 10 年最低水準。

土地市場買氣則在第二季明顯降溫，受央行第七波信用管制與限貸政策的影響，住宅市場買氣明顯萎縮，建商推案與購地意願大幅下滑。第二季大型土地交易總金額僅 270 億元，交易規模較前一季及去年同期都出現腰斬現象。建商單季購地金額僅有 140 億元，與過往 5 年每季建商平均購地金額超過 350 億元相比，顯示對於短期內住宅市場前景相當保守。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，全球政經局勢發展難以預估，為分散風險，近期陸續有科技業往美、日等地擴廠，然而台灣在高科技產業的深厚基礎，短期內難以複製取代，這也在今年陸續有知名科技大廠投資擴廠得到應證，科技業的自用需求將持續成為下半年的市場主力。

但局勢多變下，部分企業選擇調整原先購置現有工廠的策略，轉而以租代購，以保留更多彈性。投資型買方方面，下半年美國聯準會重起降息機率提升，即使國內央行跟進降息，但銀行貸款水位未下降與限貸情況未緩解的前提下，對於投資型買氣的驅動有限

另外，黃瑞楠指出，由於保險業不動產投報率門檻計算方式在去年底修改後，投報率門檻無法立即反應利率調降，在此前提下，預期投報率較高的工業不動產或雙北以外區域，成為專業投資人評估重點。