全球市場震盪 誰是避風港？

近月以來，投資人感受只有煎熬兩字可形容，上證指數在衝高 4034 點後一度跌至 3800 點附近。今年以來，雖然指數累積漲幅尚可，但散戶賺錢效應並不明顯。

被視為「避險之王」的黃金在經歷一輪大漲後進入高檔震盪，由於國際情勢充滿不確定性，金價走勢讓投資人難以掌握，全球最大加密貨幣比特幣同樣出現劇烈波動，從 12.6 萬美元跌至 9 萬美元下方，導致無數投資者爆倉。

這些金融資產不僅波動性極大，更容易受到國際局勢、匯率變動、地緣政治等外在因素影響，但正當金融資產在高位劇烈震盪之際，經過 4 年深度調整、價格泡沫被反覆擠壓的一線城市核心資產，反凸顯出極高的安全邊際。

以上海為例，豪宅市場走出獨立行情，香港房價指數已連漲 6 周，並創下近一年半以來最大單週漲幅，深圳多個被稱為「頂豪」的項目在今年底輪番登場，預計將進一步拉升房市熱度。

近期深圳豪宅市場表現引人注目。深圳市房地產資訊平台官網公佈的預售資料顯示，後海澐璽花園 (深圳灣澐璽) 建案獲批預售 348 套住宅，建築面積約 209 至 1150 平方公尺，備案均價約每平方公尺 16.8 萬元 (人民幣，下同)，其中一套頂樓房源備案價達每平方公尺 35 萬元，總價超過 3.7 億元，創下深圳新房備案價新高。該項目所在地塊去年拍賣時起拍價達 126.5 億元，經過 290 多輪競價，最終由華潤置地 + 中海聯合體以 185.12 億元競得，樓面價每平方公尺 70387.83 元，溢價率約 46.32%。

除深圳灣澐璽外，南山區的中信信悅灣、GCC 聯泰超總灣等計畫也陸續傳來新動態。業內人士分析，過去豪宅受熱捧主要源於新屋與中古屋「價格倒掛」，但在當前市場環境下，產品力成為關鍵因素。

深圳一家房商行銷負責人表示，高淨值人士更關注核心地段優質豪宅的稀缺性價值，這類產品在當前市場環境下仍將保持較高熱度。

一線城市豪宅市場活躍度持續攀升。廣州保利 · 璣璽灣單日銷售額突破 106 億元，刷新全國紀錄，上海雲錦東方單套成交價近 2 億元。

根據克而瑞數據，今年前三季上海總價 5000 萬元以上頂級豪宅成交 674 套，年增率 27%。2024 年全國誕生 11 個業績超百億元的建案，上海就獨佔 7 席。

在多城力推低容積率宅地及取消價格限制的背景下，高端住宅建案料將陸續入市。業內人士指出，核心地段豪宅在市場調整期展現出更強的抗跌性，具備較強豪宅屬性的新建案仍受購屋者青睞，屬於市場中的「硬通貨」。

然而，中國房市分化特徵顯著，豪宅和普通住宅將以不同邏輯估值：一類是價格堅挺、具備獨特產品優勢的高端項目；另一類是以需求為導向、價格波動較大的普通住宅。豪宅熱點仍集中在一線城市和少數強二線城市核心區域，區域分化將更加明顯。

中指研究院高級分析師孟新增表示，上月上海、成都等核心城市優質改善項目入市節奏加快，帶動百城新屋價格較 9 月呈現結構性上漲表現，但市場整體表現平淡，中古屋價格月減幅度有所擴大。

隨著年底將至，建商將進入業績衝刺階段，核心城市新增供應增加形成一定支撐。隨著房市進入新階段，核心資產的價值重估將成為重要趨勢。