上海發布「滬七條」瞄準三大面向 專家：市場短期內有望出現「小陽春」行情

中國主要城市在年後進一步祭出房市刺激政策，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心周三 (25 日) 聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》(下稱《通知》)，專家認為當地房市短期內有望迎來「暖春」行情。

中指研究院發文指出，2026 年是中國房市止跌回穩的關鍵一年，上海接連推出房市利多政策，釋放積極信號，短期市場有望迎來「小陽春」行情，未來隨著更多政策落地見效，上海房市有望率先止跌回穩。

《通知》包括進一步調減房屋限購政策、優化房屋公積金貸款和完善個人房屋房產稅政策三大面向，自周四 (26 日) 起上路。這是繼 2025 年 8 月政策調整後，上海房地產市場的另一項重大改革。

在房屋限購政策方面，非上海戶籍居民購屋門檻顯著降低。購買外環內房屋的社保或個稅繳納年限由原來的 3 年縮短至 1 年，滿 3 年者可增購 1 套外環內住房，持居住證滿 5 年者全市限購 1 套。

此外，繳納社保 1 年及以上的非滬籍家庭，外環外購屋不限套數，外環內限 1 套；繳納社保 3 年以上者外環內可購 2 套。這項調整被業界視為促進職住平衡、活化中古屋市場的重要措施。

至於公積金貸款政策升級上，首套房公積金貸款額度從 160 萬元 (人民幣，下同) 提高至 240 萬元，多子女家庭和購買綠色建築者最高可上調 35% 至 324 萬元，二套房額度也相應提升。已結清公積金貸款且無房或僅有一套房屋的家庭，可再次申請貸款。多子女家庭購買二套房的貸款額度更可額外增貸 20%，保單涵蓋範圍從剛需延伸至改善型需求。

房產稅政策則聚焦於置換需求，今年起滬籍家庭子女成年後新購唯一住房，若此前與父母共有住房，可暫免徵收房產稅，符合資格者需重新申報稅務認定，多繳稅款將退還。稅務部門提示，新政將有效降低改善購屋者的持有成本。

市場分析認為，此次政策組合拳精準指向「剛改需求」。中國易居研究院指出，限購鬆綁將釋放約 20 萬潛在購屋者，公積金額度提升可涵蓋 80% 改善型需求，而房產稅減免則直接降低約 15% 的置換成本。

另據鏈家數據，「滬 7 條」新政發布首日，外環內的中古房帶看人數較上月同期增 37%，部分熱門標的出現「連夜簽約」現象。

業界人士預估，隨著政策效果釋放，上海房市將加速形成「以舊換新」的良性循環。

中原地產分析師表示，目前市場庫存去化週期已縮短至 8 個月，新政有望將週期進一步壓縮至 6 個月以內，為市場平穩健康發展注入新動能。