〈央行理監事會〉第二屋貸款成數放寬 換屋族資金喘口氣 但房市不足以全面回溫

2026 年第一季台灣央行理監事會議結果出爐，並宣布第二戶房貸鬆綁、可貸 6 成，其他維持不變。中信房屋總經理張世宗指出，此舉顯示央行已正視市場實務運作中的痛點，對購屋族釋出善意，房仲業者也指出，台灣央行將自然人第二屋的貸款上限，從 5 成上修為 6 成，讓資金緊繃的換屋族稍稍鬆口氣。

永慶房屋指出，台灣央行對信用管制政策的「微調」，有限度的放寬，有助市場回歸正常交易節奏，但尚不足以帶動房市全面回溫。

張世宗並指出，台灣央行對台灣房市至於其他管制措施暫未調整，主要因當現階段經環境與通膨壓力仍具不確定性，加上房價仍處於高檔，央行還須審慎觀察、穩健因應。

張世宗指出，從整體數據來看，不動產貸款集中度已自 2024 年 6 月底高點 37.6%，回落至今年 2 月底的 36%，房貸年增率亦呈現明顯降溫趨勢，顯示資金過度集中於房市的情況已有所改善。由於第七波信用管制已初見成效，適度放寬第二戶貸款限制，屬於風險可控下的政策微調，不僅有助於釋放自住型換屋需求，也可望緩解市場一年多來的交易僵局。

至於其他管制措施未鬆綁，張世宗表示，儘管近期股市出現震盪，但整體仍穩站 3 萬點關卡之上，反映市場資金動能依舊充沛。同時，自第七波信用管制實施以來，雖然交易量受到壓抑而萎縮，但房價仍展現出相當程度的抗跌韌性，並未出現明顯修正。在此情況下，央行勢必審慎以對，若過早或過度鬆綁，恐導致買氣迅速回溫，推升市場熱度，甚至再度引發過熱風險。因此，本次央行採取「精準微調」而非全面鬆綁，的確屬於合情合理且相對穩妥的決策。

永慶房屋指出，台灣央行第七波選擇性信用管制續行，僅放寬第二戶貸款至 6 成，企圖解決換屋族痛點，反映當前台灣經濟成長穩健、通膨仍在可控範圍內，但同時房地產金融風險尚未完全解除的政策平衡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察 2025 年全台建物買賣移轉棟數較 2024 年減少 25.5%，房市量能已出現明顯降溫，顯示政策已成功抑制過度投資需求，房市交易主力以自住、首購為主，符合央行支持自住族群的政策期待，市場也逐漸向「買方市場」靠攏。

此外，本次將第二戶貸款成數由 5 成放寬至 6 成，對於正在觀望的換屋族，尤其是先買後賣的換屋需求，壓力明顯減輕，對於市場交易量回穩具有正面效果。不過，由於整體信用管制仍未鬆綁，加上銀行審核趨嚴，預期短期房價仍以盤整為主。整體而言，此舉屬於政策「微調」，有限度的放寬，有助市場回歸正常交易節奏，但尚不足以帶動房市全面回溫。

台灣央行將自然人第二屋的貸款上限，從 5 成上修為 6 成，台灣房屋指出，此一變動爲，央行對換屋族釋出友善訊號，對換屋族而言不無小補，多貸一成減緩急售壓力，房價有機會持穩止跌，下半年議價空間縮小，而中大坪數家庭房型物件將有機會交易增溫。

央行理監事會議仍聚焦在通膨等潛在風險，台灣央行此次針對自然人第 2 戶貸款，貸款上限由 5 成調升為 6 成，回應民眾陳情申辦自然人第 2 戶貸款供家人或自己購屋自住之需求，信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室曾敬德指出，政策對於房市略為釋出善意，至少兩大正向訊號，包括信心面提升，第二換屋族群也可少準備一成自備款，不過股市大漲與通膨潛在風險，可能讓央行只能慢慢調整。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，此次的微鬆綁不至於讓買氣大幅提升，但至少一路的緊縮似乎看到慢慢鬆綁的跡象，不過現在市場挑戰仍多，包括台股資金暢旺，只要一小部分資金流入房市，都有可能出現新的變化，再加上能源帶來的通膨風險，也可能成為房市的催化劑，一旦管制太早鬆綁，房市可能又有上漲風險，因此央行可能再等等保持耐心，滾動式檢討與調整幫助需要貸款的自用需求，避免資金又錢進房市，之前的努力就可惜了。

展望後市，張世宗指出，隨著央行鬆綁第二戶貸款限制，遞延的剛需買盤有望逐步釋出，預期今年整體房市交易量將較去年呈現溫和回升。不過，他也提醒，房市後續走勢仍須密切觀察多項關鍵因素，包括利率環境、銀行放貸態度，以及整體經濟基本面表現，皆將牽動市場信心與資金流向。

此外，國際政經局勢的變化亦不可忽視。近期中東地緣政治衝突持續升溫，帶動能源價格上揚，進一步推升全球停滯性通膨可能性的壓力，使各國央行在貨幣政策上趨於謹慎，台灣恐怕也難置身事外。