1/5台灣人超過65歲！壽險業聯手地上權開發 長租型樂齡宅成投資新藍海

已正式邁入超高齡社會，意即每五人中就有一位超過 65 歲。面對快速攀升的高齡照護需求，政府除持續推動長照政策，亦積極調整長照與壽險相關法規，引導龐大資金流向社會福利與健康照護產業，強化高齡照護體系的韌性。近來地上權成另一種樂齡宅新興投資，近期即有集團採地上權模式，投入超過 15 億元興建長租型樂齡宅，展現對此模式的信心。

畢馬威不動產董事總經理陳文正指出，目前投資高齡產業多採不動產結合相關服務的模式。壽險業者除透過不動產開發結合銀髮住宅與長照服務外，也以投資養老、育幼及醫療等保險相關事業，或直接成立子公司，落實教育、照護與金融資源的深度整合。透過保險與信託制度的設計，能促進長期資金有效導入高齡服務市場，達成資金供給與服務需求間的永續發展。

銀髮住宅觀念轉型：從「安置」邁向「支持活得更好」

銀髮住宅的定義正經歷質變，從過往帶有刻板印象的安養機構，轉向高齡公寓、青銀共居、智慧醫療宅及養生村等多元形態。陳文正強調，開發觀念已從單純的「安置老人」轉為「支持長者活出更好的生活」。因此，開發銀髮住宅不再僅是不動產建設，核心競爭力在於服務與生活配套，包含醫療資源銜接、安養服務導入、社交空間規劃及公共交通可及性等。

在區位選擇上，必須嚴謹評估醫療資源、綠地空間、環境寧適性與社區安全，才能讓長輩願意長期居住。正因開發門檻高、選址條件嚴苛，市場上完善配套的銀髮住宅仍屬稀缺，更凸顯出市場對優質樂齡環境的強烈需求。

過去銀髮住宅多由開發商購地自建，但隨土地取得困難與營建成本攀升，市場正發展出 BOT、旅館改建及地上權等多元模式。

畢馬威不動產經理黃致綺表示，地上權模式特別契合養老社區長期經營的特性，不僅能降低初期土地成本，使資金集中於建築品質與服務優化，其長達數十年的年限與穩健租金結構，也有助於規劃完善的醫療照護與社區活動。近期即有知名文教集團採地上權模式，投入超過 15 億元興建長租型樂齡宅，展現對此模式的信心。

日本模式啟示：資本市場與保險資金成最強後盾

面對急迫的量能缺口，畢馬威財務諮詢副總林文棟建議，台灣可借鏡日本發展養老 REITs 的經驗，建立規模化長照資產市場。日本透過「投資與營運分離」及「外部管理制度」，成功降低營運成本並穩定提升設施品質。

KPMG 安侯建業健康照護服務團隊主持人蘇嘉瑞醫師，同時也是律師的他補充，金管會去年底已新增保險業可投資「健康福祉事業」，範疇涵蓋長照輔具與服務，為銀髮居住與實體給付保單注入資金動能。若台灣能進一步引入類似 REITs 的金融機制或擴大保險業投資範圍，將有效減輕業者開發初期的資本負擔，促進養生村與長照住宅擴張，提升銀髮住宅的整體服務品質與可負擔性。