地上權貸款成功率破8成！對治高房價董瑞斌開「藥方」：退休宅可考慮買地上權

全球通膨、升息循環與營建成本持續攀升，導致國內房價居高不下，高房價問題連金融界大佬也感同身受，反而全國地上權分戶案件中，成功獲得銀行貸款者有已逾 8 成。中華民國銀行商業同業公會理事長董瑞斌昨（11）日於「地上權住宅貸款研討會」致詞時直言，現在的房價不只年輕人買不起，年紀大的人也買不起。董瑞斌笑稱，面對如此高昂的購屋門檻，自己的退休宅其實也可以考慮買地上權住宅就好，為高房價下的購屋族群開闢另類思考。

董瑞斌表示，銀行公會早在十多年前就已持續關注地上權住宅貸款議題，並於 2015 年左右完成連續 5 年的法令與實務研究報告，亦舉辦過地上權住宅鑑價實務研習班，當時還邀請香港與新加坡專家分享經驗。然而在台灣，地上權住宅貸款目前仍屬於小眾產品。他分析指出，地上權在台灣相對小眾的原因眾多，首先可能是民眾偏好持有土地，源自於華人深根蒂固的有土斯有財觀念；其次是在同住宅區位、相同條件下，地上權住宅的差價仍不是太大；甚至這十多年來，銀行辦理地上權住宅相關業務也並不成熟。

董瑞斌提到，在現今高房價的環境下，不需負擔土地取得成本、總價門檻較低的地上權住宅，可作為年輕族群與退休族群的另一種購屋考量。從銀行的角度應了解如何辦理地上權住宅貸款，從購屋者的角度而言，則聚焦在如何從銀行取得貸款，包括相關貸款成數、利率、年限等條件。他指出，目前在地上權住宅市場上，麗寶集團長期投入相關開發，案例數量居國內前列；而土銀則有較多實際承作地上權住宅貸款的經驗可供分享。希望透過借鑒他國經驗與國內實務界的建議，讓尚未承作相關貸款的銀行及購屋民眾有清晰的方向參考，帶動市場更多認識與蓬勃發展。

研討會亦邀請駐新加坡台北代表處童振源代表分享國際經驗。童振源指出，新加坡高達 77.8% 的家庭居住在組屋，成功關鍵在於政策決心、單一權責機關與健全融資，讓人民買得起、付得起、願意長住。

國內實務界如鵬程建設董事長吳武山與海沃行銷總經理林睿豪則分享，參考國產署最新統計，全國地上權分戶案件中，成功獲得銀行貸款者有 2,222 戶，已逾 8 成，並有高達 23 家金融機構積極投入，顯示銀行端對地上權產品的接受度與信心已大幅提升，呼籲金融同業以開放態度核貸，創造政府、建商、民眾與銀行四方共贏。

合庫銀行組長郭銘展表示，為避免建商及購屋者擔憂，採事先搭配整批地上權分戶貸款意向書，能降低預期心理上的不確定性。巨秉估價所長張能政則提醒，資產價值隨著存續期間減少而產生減價，越接近到期日價格折減越快，年地租的高低與政策變動也是持有者面臨的重大風險，金融機構對貸款成數考量勢將更加審慎。銀行公會期盼透過跨領域探討，協助金融機構在兼顧授信風險前提下推動此業務，運用資金的力量將住宅政策串聯起來，為台灣住宅市場開創更永續的未來。