〈央行理監事會〉地產業者：房市18個月淘汰賽結束 但非全面性上行循環

台灣央行今 (18) 日召開理監事會，維持政策利率及現行選擇性信用管制措施不變。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，台灣央行總裁楊金龍本月 10 日宣告「選擇性信用管制就到這裡為止」再加上本次決策，代表市場已脫離最劇烈的政策加碼、直球對決階段。

黃舒衛指出，在此環境下，台灣房市市場呈現成交量逐步回穩、價格區間整理的發展格局，而非全面性上行循環。

科達建築董事長賴建程指出，目前台灣房地產市場是「短空長多」，也建議政府多關注首購族群的權益，現階段真正影響市場的，不只是政策，還有銀行資金、貸款條件與買方購屋信心。

在台灣自 2024 年 9 月中祭出第七波信用管制到今天，黃舒衛表示，歷時 18 個月的市場淘汰賽已進入尾聲，台灣房市正式由政策博弈與資金槓桿驅動的浮動情緒，轉向以購買力與基本面為核心的競爭新階段。值得注意的是美國 Fed 新任主席華許首次登場就對通膨、縮表展現態度，不但影響金融市場，也會擾動高利率對壽險業、建商等投資機構對投資需求的評估，驅動價格調整機制。

黃舒衛指出，第七波選擇性信用管制在過去 18 個月信用管制的核心功能，在於完成市場預期修正與風險再定價。投資性需求已明顯退場，過度依賴槓桿與價格預期的交易結構逐步收斂，市場完成由「資金擴張定價」轉向「信用約束定價」的轉換過程。

隨著台股維持高檔、出口動能穩健及整體經濟成長支撐，市場不確定性逐步鈍化，黃舒衛認為，2026 年下半年房市可望從觀望與遞延需求中逐步回穩。但在限貸環境與資金成本仍偏高的條件下，價格走勢將持續受制約，整體市場將呈現量穩價整、結構分化的 K 型發展格局中，有結構趨勢需觀察，首先在市場利空出盡但並非鬆綁，預期回穩但難見全面反轉，雖然政策不確定性下降，但市場並未進入全面性復甦循環，仍受：高房價基期壓力、房貸利率與限貸去槓桿作用，以及資本市場狂吸資金的資產替代效應的三項結構性因素制約。在此環境下，市場呈現成交量逐步回穩、價格區間整理的發展格局，而非全面性上行循環。

黃舒衛並指出，過去 18 個月，市場經歷信用緊縮、交易量萎縮與預期修正的多重壓力測試，高槓桿與高預期支撐的交易模式被逐步淘汰。隨著政策強度趨於穩定，市場正式告別資金競速與政策博弈的階段。市場定價邏輯也由預期驅動，轉向所得能力、負擔能力與現金流條件所構成的基本面約束。市場由追價行為轉為議價行為，價格發現的過程更加依賴實質需求條件。

同時，在槓桿效應下降與資金成本上升背景下，房市將進一步走向結構性分化。具備產業聚落、交通建設與人口支撐的核心區域，因具備較強租賃需求與資產韌性，亦受財富效應外溢追捧，價格表現相對穩定向上；反之，供給過剩或缺乏基本面支撐的區域，將持續面臨空前價格修正壓力，甚至受到資金抽離的殘酷挑戰。

科達建築董事長賴建程表示，雖市場預期換屋貸款成數能提升，但政策不變對市場而言，沒有進一步的措施就是好消息。不過，以科達過去服務剛需首購客、換屋族經驗，觀察到不少年輕人與自住型買方，並非投資客或短線炒作者，而是因結婚、生子、家庭成員增加、工作地點改變，或原本居住空間不足，產生實際購屋與換屋需求，但在第二戶貸款限制、貸款成數偏低、銀行授信保守的情況下，這些人反而被政策卡住，無法順利達成換屋計畫。

賴建程指出，目前台灣房地產市場是「短空長多」，也建議政府多關注首購族群的權益，現階段真正影響市場的，不只是政策，還有銀行資金、貸款條件與買方購屋信心。

賴建程指出，「剛性買盤一直都在」。以買賣移轉棟數與實價登錄來看，每年約有 30 萬的中古屋與 10 萬戶的預售交易量，這些需求不會因為政策壓抑就消失。「其實，第一線案場不乏來客量，但受到整體觀望氛圍、貸款限制，購屋民眾信心持續遞延，成交就自然撲空。」因此，建請政府可考慮適度放寬部分限制，例如針對換屋族、年輕家庭、首購自住等需求，提供更彈性的貸款條件，讓真正有居住需求的人不被過度限制，也能讓房市回到溫和、穩健、健康發展的軌道。

而台灣央行的選擇性信用管制政策由加碼轉為維持，黃舒衛則指出，建築成本、融資條件、銷售收益等條件越趨惡劣之下，近期屢屢浮現大型上市櫃建商發生財務或經營危機。本次理監事會議維持現行信用管制措施不變，象徵政策已由持續加碼轉為高檔維持，一方面是要確保市場軟著陸成果，另一方面則是要在金融體系未出現系統性風險前，在管制的十字路口前先踩剎車、停看聽，觀察產業自我修復、風險消化能力。

黃舒衛也建議主管機關務實檢討高價住宅總價天花板、換屋貸款需求，同時配合都更、危老政策持續擴大、轉型，調整土建融成數，才是貼近市場需求、推進產業升級的關鍵。