東京公寓愈炒愈貴 逼自住客出場 日本2027年度擬祭公寓炒作稅

日本政府擬祭出新的稅制措施抑制都市公寓投機交易，以因應東京等大城市住宅價格持續攀升、一般自住買家愈來愈難進場的問題。日本國土交通省計畫在2027年度稅制改革中提出相關修法，若獲批准，最快將自2027年4月1日開始的新財政年度生效。

《日本經濟新聞》報導，日本國土交通省認定，東京都市圈部分地區的公寓價格上漲，已不完全反映實際居住需求，部分投資人透過短期轉售等投機性交易推升房價，使一般購屋族的負擔持續加重。因此，國土交通省準備在2027年度稅制改革要求中納入抑制公寓投機交易的措施，藉由調整稅制降低純投資與短期炒作的誘因。

目前國土交通省尚未公布具體稅制設計，包括是否提高短期轉售的稅負、調整資本利得課稅方式，或採取其他針對投機交易的措施，仍有待後續稅制改革協商決定。不過，這項政策方向已顯示，日本政府對都市住宅價格快速上漲的態度正由單純監測市場，進一步轉向透過稅制工具直接抑制投機需求。

日本2027財政年度將自2027年4月1日開始，至2028年3月31日結束。日本各政府部門通常會先提出下一年度稅制改革要求，再由執政黨與政府進行協調，最終形成年度稅制改革方案，因此國土交通省此次提出的構想，仍須經過後續政策與立法程序，具體內容及生效時間仍可能調整。

日本都市住宅價格近年持續上升，東京尤其成為焦點。根據近期市場統計，2026年上半年東京23區新建公寓平均價格達1億4,249萬日圓，較去年同期上漲9.1%，每平方公尺平均價格約222.6萬日圓。整個首都圈的新建公寓平均價格也首次在半年期間突破1億日圓大關，顯示住宅負擔能力問題已不再只是東京核心區的現象。

東京房市價格上漲的背後，除投資與投機需求增加外，土地成本、建築材料與人工費用上升，以及都市核心地區可供開發土地有限，也共同壓縮新建住宅供給。日圓偏弱與日本長期維持相對低利率環境，則持續提高國內外投資人對日本不動產的興趣，使東京核心區公寓成為資金追逐的主要標的之一。

近期國際資金也持續流入日本住宅市場。日本已成為全球跨境不動產投資的重要目的地之一，外資看好日本經濟與薪資成長、相對低的融資成本，以及新建供給受限等因素。不過，房價快速攀升也使住房可負擔性惡化，尤其東京部分高價地段的住宅價格相較2010年前後已大幅上升。

除了透過稅制抑制投機交易，日本政府近來也同步加強掌握外國人購置不動產的情況。日本政府6月已宣布擴大針對外國人公寓交易的調查範圍，納入居住在日本境內的外籍人士，反映政府希望更完整掌握外資與非自住需求對都市住宅市場造成的影響。這項調查並非禁止外國人購屋，而是為後續政策制定建立更完整的交易資料。

市場人士認為，日本政府此次準備修改公寓相關稅制，與近期強化外國人不動產交易調查的政策方向相互呼應。政府並非單純將房價上漲歸咎於海外買家，而是開始將投資性交易、短期轉售與實際居住需求不足等因素一併納入監管視野，希望避免都市住宅市場過度金融化，進一步排擠本地自住買家。

值得注意的是，日本現行不動產稅制本身已對持有期間較短的房地產轉售設定較高稅負。市場目前關注的是，國土交通省是否會針對公寓投機交易進一步加重短期買賣成本，或透過新的課稅機制，直接降低投資人以轉售價差獲利的誘因。由於官方尚未公布具體方案，目前仍無法確定將涉及哪些持有期間、稅率或交易類型。

日本政府的政策轉向，也凸顯房市問題正逐漸成為經濟與民生政策的重要議題。日本長期面臨人口減少與部分地方房價疲弱甚至空屋增加的問題，但東京等少數大型都市卻出現截然不同的情況，人口與資金持續集中，加上都市再開發、建築成本上升與投資需求增加，使核心區住宅價格快速攀升。

因此，日本政府面對的並非全國性房價同步上漲，而是都市核心地區供需失衡與資金過度集中。若2027年度稅制改革正式推出針對投機公寓交易的措施，將成為日本政府近年來直接回應東京等都市住宅價格飆升的重要政策之一。

對市場而言，後續關鍵將是新制是否只針對短期炒作，或進一步擴及投資性住宅交易。若稅制主要鎖定非基於實際居住需求的短期轉售，對長期持有與自住買家的直接影響可能相對有限；但若課稅範圍擴大，則可能改變東京公寓作為投資資產的吸引力。

隨著2027年度稅制改革討論逐步展開，日本政府將需要在抑制投機、改善住宅可負擔性與避免房市交易急凍之間取得平衡。市場也將密切關注國土交通省後續公布的具體方案，以及日本政府是否同步推出增加都市住宅供給或強化交易資訊透明度的配套措施。