〈央行理監事會〉預售交屋、換屋壓力可望紓解 H2房市量能有望溫和回升

台灣央行今(17)日召開第三季理監事會議，不僅利率「連10凍」並調整自然人第2戶購屋貸款最高成數上限，由6成調升為7成。等於是對台灣房市選擇性信用管制則進行局部微調， 房仲業者指出，此舉短期可望提升換屋族及預售屋買方的交屋能力，讓新屋交屋潮更順暢。

同時，台灣央行的此一對房市選擇性信用管小鬆綁，房仲業者認為降低預售屋解約及建商交屋延遲的風險。

但信義房屋(9940-TW)指出，信用管制的鬆綁一方面有利於房市信心復甦，且對換屋族與預售交屋族群確有幫助，但市場仍以自用當道，房價反映空間有限。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，央行本季維持政策利率不變，顯示在國內經濟成長動能強勁、通膨仍需留意之際，貨幣政策延續審慎立場；同時，央行認為不動產放款集中度逐漸下降，加上無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款的比重持續增加，房市投機炒作明顯減少，民眾看漲房價的預期心理也有趨緩的狀況，因此，僅微調信用管制，讓第二戶貸款上限由六成提高至七成。

陳金萍補充，由於近兩年大量預售屋即將陸續完工交屋，部分購屋人在簽約時尚未受到嚴格信用管制影響，交屋時卻因名下已有房屋，被認定為第二戶貸款，必須增加大筆自備款，甚至面臨籌資困難、延後交屋或違約風險。因，此次調整可視為針對預售交屋及換屋需求的政策精準微調，有助於解決消費者實際面臨的資金痛點。

陳金萍說，從房市影響來看，第2戶貸款成數提高至七成，短期可望提升換屋族及預售屋買方的交屋能力，讓新屋交屋潮更順暢，並降低預售屋解約及建商交屋延遲的風險。而對於中古屋市場而言，部分原本因貸款限制而延後購屋的換屋需求，可望逐步回到市場，增加交易動能。

陳金萍指出，整體而言，放鬆第2戶貸款成數上限對房市信心與交易量的確具有正面效果，但較可能帶動自住換屋及既有預售屋交屋需求，不宜解讀為信用管制全面退場。後續房市交易仍受銀行核貸態度、利率及排撥時程影響，市場交易仍以首購、換屋及中長期置產需求為主，預估後續交易量有望溫和回升，房價則持續呈現區域及產品分化。

信義房屋指出， 台灣央行此次理監事會議後決議利率條件不變，且有感房市交易持續降溫且投機炒作減少，民眾看漲房價預期心理趨緩，考量選擇性信用管制成效持續顯現，此次將第2戶房貸成數上限從6成拉高至7成，一方面有利於房市信心復甦，另一方面換屋族多了1成貸款資金也可能增加意願。

台灣央行此次有兩項放寬措施，包括進一步協助自然人第2戶貸款供家人或自己購屋自住之需求，調整自然人第2戶購屋貸款最高成數上限，由6成調升為7成，且未來刪除購地貸款有關「切結於一定期間內動工興建」之規定，回歸銀行依授信實務辦理。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，第2戶放寬至7成算是對於房市有利的政策鬆綁，換屋族的確可能因為可以多借1成的資金，而增加購屋意願，以2500萬元的房屋為例，本來要準備1000萬元，現在手上自備款可以少準備250萬元，對於部分換屋族與預售交屋的族群的確有些幫助，不過現在房市仍處於自用當道的市場，預料房價反映空間應該有限。

信義代銷永續研展組童莉婷協理表示，對預售市場而言，買方資金條件與建商推案環境皆有進一步改善。利率維持不變，使購屋族資金成本未再增加；第2戶貸款成數放寬，則有助提升自住與換屋族群的資金調度彈性，對新案來人與成交轉換可望形成正面支撐。另一方面，購地貸款動工期限相關規範同步放寬，也讓建商在土地開發、推案時程及資金配置上更具彈性，有助降低供給端壓力。整體而言，本次政策調整有助改善預售市場買賣雙方的信心與決策條件，預期後續市場仍將回歸個案表現，總價控制、產品規劃及區域基本面佳的建案，去化表現將相對受到支撐。

同時，台灣央行原來對購地貸款須於18個月限期開工的要求，本次理監事會丈也也順勢退場，讓建商能稍微喘一口氣。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，在我國央行理監事會議前夕，美國聯準會為了對抗通膨，以一致通過的大動作升息1碼，且預計年底前還有調升空間，讓國人對央行升息充滿想像；但國內的通膨情勢比美國溫和許多，且升息對產業的衝擊較大，因此央行考量國內外的大環境差異，決議走自己的路，維持利率不變。

張旭嵐指出，在信用管制方面，由於不動產貸款集中度已有明顯下降，央行政策成效達標，加上近兩年緊縮放款已讓市場買氣顯著拉回，因此適度鬆綁管制淡化產業風險有其必要性，也讓央行給予自然人第二戶貸款更大的彈性，但其餘自然人購屋貸款均保持不變，施政維持「緊抓輕放」的原則，導引市場緩步回溫的意味濃厚；而自然人第2戶成數上修，對換屋產品的買氣也更具穩定作用。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年央行收緊土建融銀彈，建案開發的資金壓力大幅提高，限期開工又使業者面臨持續性的工程支出，加上近兩年銷況下滑，資金回收的速度不如預期，大型建商還能靠著豐厚家底與暫緩推案來暫度難關，但中小型建商就不容易抵抗大環境，因此央行限期開工令退場，有助於防範中小型建商資金卡關衍生的系統性風險。