花旗：2027年北上深等核心城市二手房價格或迎拐點

花旗集團近日發布名為《2027年中國房地產市場展望》的研究報告指出，在經歷數年整體調整後，中國房地產市場正出現結構性轉變，預測2027年北京、上海、深圳等核心城市的二手房價格將迎來實質拐點。

然而，花旗強調，這並不代表全國房價將再度出現全面性普漲，而是象徵整體市場由過往的「新建案主導」轉向「存量二手房為主」，並開啟區域深度分化的全新階段。

花旗報告分析，過去二十餘年由建商購地、開發與預售新建案來引導價格的模式已逐漸改變。數據顯示，截至2026年，二手房交易面積已佔中國全國商品住宅交易的半數；預計到2027年，二手房交易額佔比將進一步提升至全市場的58%，總規模估計達7.7兆元人民幣，呈現逆勢年增3%的態勢。

報告引述研調觀點表示，買方轉向二手房市場的主要考量在於價格由市場供需機制決定、議價空間透明，且無預售屋延期或斷尾的交屋風險，加上社區品質、周邊配套與房屋狀況均為實體呈現。

市場統計顯示，截至2026年9月，上海二手房價格同比已轉為正成長(年增0.8%)，北京與深圳的同比跌幅亦持續收斂，顯示一線城市的二手房市場已率先出現止跌走穩的訊號。

花旗研調團隊指出，核心城市房價之所以預期在2027年出現價格拐點，主要歸因於以下五項正在發生的供需變化：

高轉手率消化歷史賣壓：過去幾年的高成交量已有效消化過往的投機籌碼。例如北京2021至2024年的二手房成交量，已相當於2017至2024年間投資性購房總量的220%；杭州、上海與深圳的比例亦分別達151%、134%及123%。投資盤逐步轉換為自住買方，使持倉成本與市場現價接軌，降低了後續行情回暖時解套盤拋售的壓力。

委售掛牌量見頂回落：截至2026年10月，全國39個重點城市二手房委售掛牌量較2025年底下降3%，一線城市較2025年3月高點回落16%，其中上海下降19%、北京降幅逾15%。一線城市的去化週期已縮短至9個月，賣方降價意願減少，支撐價格止跌。

租金行情止跌回升：2026年以來一線城市住宅租金率先反彈，前8個月上海租金累計上漲4.5%、深圳上漲1.1%，反映實質居住需求回流，亦提升房屋的持有價值。

居民儲蓄餘額創新高：截至2026年9月，居民儲蓄餘額達175兆元人民幣(年增7%)，顯示民間潛在購買力充沛，主要受制於對房價走勢的觀望態度。

人口持續流入核心城：2022至2025年間，全國26個重點城市常住人口合計增加420萬人，其中深圳、廣州、杭州等城人口成長顯著，為住宅市場提供穩固的基本盤。

與二手房市場走穩相對應的是，新建案市場正面臨供給側的大幅收縮。花旗報告估算，2027年全國住宅新開工面積與竣工面積將分別年減20.5%與22%，回落至約2.5億平方公尺(相當於2000至2002年水準)；土地成交面積預計再降33%。

在政策層面，花旗報告指出，政策邏輯已從過往的「全面刺激」轉變為「托底防線」。隨著房地產業對GDP直接與間接貢獻率預計在2027年降至8%、土地出讓金佔地方財政比重降至16%，系統性風險已大幅釋放，政府政策重點轉為調降房屋貸款利息補貼等精準托底措施。同時，推動「現房銷售」(成屋銷售)等新發展模式，終結高槓桿、高周轉的舊有營運型態。