輕資產運營+金融創新 世茂半年營收增長23%至236億

2014年，房地產市場度過了一段低迷期的市場，2015年上半年在一系列利好政策引導下，市場逐漸趨穩及向好。在市場得到改善及穩健增長時期，房企如何繼續取得或保持發展的含金量？

世茂剛剛發布的半年報給出了回答：一手抓“控供貨、保簽約、增回款”，控量保質；同時緊抓金融與土地兩個“閥門”，在房地產金融創新、輕資產運營與拿地規則上取得實質突破，已成為世茂持續的、有質量增長的關鍵動力。

簽約銷售額保持穩定 毛利率達30.7%

8月26日，世茂房地產（00813.hk）在香港發布2015年中業績報告，報告顯示，2015年上半年世茂房地產營業額291.93億元，較2014年同期的人民幣236.75億元，上升23.3%。酒店、租金及其他收入為人民幣14.62億元，同比上升36.6%。數據亦顯示，今年前六個月，世茂房地產的累計合約銷售總額為315.5億元，位列中國房企銷售排名第九位。

在城市項目運營方面，世茂第五度蟬聯福建省銷售業績冠軍，奪得南京（樓盤）樓市銷冠。城市平均銷售額10.5億元，項目平均銷售額為5.3億元，分列行業前五名及前三名。其中北京（樓盤）世茂薩拉曼卡、南京世茂外灘新城、南京世茂海峽城、廈門（樓盤）世茂御海墅、武漢（樓盤）世茂錦繡長江等多個項目上半年銷售額均過10億，且價格提升均在7%以上，部分價格更提升至20%，市場表現出色。

“控供貨、保簽約、增回款”是世茂上半年的核心規則。截至2015年6月，世茂庫存總量較2014年底下降65億元。上半年庫存銷售額為152億元。另一方面，簽約回款率在2014年80.2%的良好基礎上，進一步提升至83%。

上述規則讓世茂在簽約銷售額保持穩定的前提下，優化供貨結構、提高現金回收比例，毛利額取得明顯提升。1至6月份，世茂實現毛利額人民幣89.62億元，與2014年同期相比上升11.0%。半年毛利率繼續明顯優於行業整體，達到30.7%。

財務指標列行業領先地位 土地結構持續優化

2015年上半年，世茂經營收入和利潤較去年均有不同程度的增長，毛利率、凈利潤、股東應占核心業務利潤率及凈負債率仍維持在行業領先水平，並將控制負債率和融資成本作為財務管理的重點。

截至2015年6月30日，世茂凈負債率為57.5%，較2014年底下降1.1個百分點。現金儲備及流動性表現方面：手持現金為273億元水平以上，長期負債比例進一步上升，短期負債下降，資金償付壓力持續減緩。目前，世茂總借貸中，長期借貸占總借貸比例為74%。

世茂穩健的運營及財務表現獲得資本市場的堅定認可。2015年7月，國際評級機構標準普爾將世茂國際評級從bb上調到bb+；2015年8月，國內三家最大信用評級機構中誠信證券評估有限公司、大公國際資信評估有限公司和聯合信用評級有限公司同時給予世茂aaa的主體最高信用等級。

在應對國內房地產市場分化方面，世茂一方面繼續加大在上海（樓盤）、北京、南京、廈門、武漢等重點市場的聚焦與深耕，提升占有率；同時通過更多的企業合作及創新模式，有效降低運營資金需求及成本。2015年，世茂新增土地儲備633,484平米，新增土地全部集中於上海、北京、南京、福州（樓盤）等一二線城市市場。上半年，世茂銷售額逾七成來自一線、二線城市，下半年供應一、二線城市占比繼續擴大，升至逾八成，其中僅一線城市占比就提升至近六成；在近年新增的項目中，有近20個項目采用了合作開發模式，大幅降低土地成本及減輕資金需求。

金融創新、輕資產運營多頭突破

伴隨上半年年市場政策及貨幣政策的逐步寬鬆，世茂持續創新，積極實踐輕資產運營與金融突破。

自2014年底世茂首家創新型minimax酒店開業到2015年上半年年52+mini mall品牌發布,世茂有序實踐產品創新，兩大mini系列產品作為輕資產首先嘗試的兩大落地品牌，為客戶提供精準客製需求，具備快進快退及快速復制的特點。已經運營的第一家minimax酒店：上海松江minimax睿選酒店，自開業起三個月內開始實現盈利，目前入駐率超過80%。2015年上半年世茂推出mini mall52+品牌，首批選址地為武漢及南京，預計於今年10月開業。通過mini系列等創新業態產品的運營，世茂吸引了更多投資者，降低自有資金比例，從而提升持有資產的投資回報水平。

在房地產金融創新，盤活資產及優化資本結構，尤其是資產證券化道路上，世茂成為勇於探索和搶先收獲的先行者。2015年7月10日，“博時資本-世茂天成物業資產支援專項計劃”獲上海證券交易所無異議函，使國內首單物業費收益權證券化模式落地，進一步拓展了房地產資產證券化的方向空間，成為行業標桿。中誠信證券評估有限公司給予該項目aaa級的最高評級，總計15.1億的發行規模，在8月12日產品正式發行和認購當天，獲得了超過3倍的超額認購。

同時，2015年8月，經中國證監會批準，世茂下屬上海世茂建設有限公司於上海證券交易所分批公開發行總額74億元人民幣、不超過7年期公司債券，充分利用境內資本市場機會，世茂進一步降低企業融資成本。與此同時，世茂也在積極推進聯合各金融機構，為產業鏈上下游提供的全面客製化房地產金融服務。

下半年，世茂預計市場將更趨穩定，同時世茂將堅持穩健財務政策，審慎投資，持續關注境內外金融動向並把握資本市場機會，探索其他房地產金融創新業務。