上海史上最嚴調控出台 板子一旦落在北京又會如何？

剛剛，上海（樓盤）市發布調控新政，最核心的內容共有4點，包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級等內容，此次政策收緊後，上海將進入調控歷史上最嚴峻的政策環境。而相比之下，一向與上海保持同步的北京（樓盤），在房地產調控上仍然保持緘默，但北京一旦參考上海對樓市實施調控，將對剛剛復蘇的樓市造成強力打擊。

上海新政的核心要點如下：

1、嚴禁中介機構從事場外配資業務

解讀：這條政策屬意料中事，鏈家事件起源自上海，發酵於全國，正是上海，率先挑開了中介機構從事2年以上的場外配資業務的蓋子。如果中介機構自建資金池，造成的影響將不僅僅是放大購房槓杆助力樓市泡沫，更為嚴重的是構成了巨大的潛在金融風險，因此引起決策層的高度重視。

事件源頭的鏈家，更因其高歌猛進的激進擴張，吃盡產業鏈上下游的商業模式，幾近壟斷的市場地位，令政府及業界警惕，並在此次事件中飽受詬病。所以說，鏈家事件發展至今，早已不是僅在上海一地加強市場監管的問題，而將擴大到全國。預計北京可能出台的調控政策中也將強調對於中介機構從事場外配資業務的管控和打擊，資金槓杆降低後，將屏蔽部分資金實力較弱的購房者，造成市場交易量的下滑。

2、非本市戶籍家庭，社保及個稅由2年變5年及以上

解讀：與北京早在2011年就執行非本地戶籍購房的社保及個稅繳納年限達到5年才擁有新購一套的購房資格不同，此前上海一直執行的是2年，本次上海升級至5年後，將與北京共同執行全國最嚴厲的限購政策。

但是，與上海不同，北京並未出現明顯的投資需求升溫的跡象，新房市場交易量也保持着相對穩定的狀況。

截止3月22日，北京共成交商品住宅（不含保障、商住，包括自住房）10178套，與去年一季度樓市尚處於成交低谷期相比，反而減少了3241套，其主要原因是北京房價上漲所致。一方面北京庫存不足的現狀令開發商漲價惜售，另一方面，高端盤入市量的增加，也是造成北京房價結構性上漲的原因之一。在新房市場價格上漲的背景下，大量購房需求流向二手市場。

如上圖所示，北京二手住宅交易量在今年初實現了同比翻倍增加。近期，從一線門店傳來的聲音，當前二手業主提高報價之後，看房量已經明顯下降，未來一段時間，預計北京二手住宅市場的交易量將有所下滑。

二手交易的下滑終將傳導到新房市場，賣舊買新型改善型需求的隱匿，將令新房市場的交易量同樣出現萎縮。

因此可以判斷，北京房地產市場已經自主調節了春節前後曾出現的樓市過熱現象，加之北京本就執行着全國最嚴格的限購，預計在這一點上，將不會繼續加強。

上海調控新政中前面的兩條，其實對北京影響不大，真正具備核打擊力的，是後面這兩條。

3、企業購買商品房再次上市需要滿3年及以上。

解讀：眾所周知，無論是高端客群重復置業購買豪宅，還是投資客一次性投資多套房產，目前唯一能夠繞開限購的法寶就是用企業名義購房。而一旦企業購買商品房後再次上市需要滿3年及以上，將堵住投資客短期炒房的通道，同時，不可避免地，也將誤傷到部分高端剛需。

盡管高端客群購買大面積、高品質的豪宅也是一種剛需，如果房產流通周期被政策強制限定在3年以上，雖然可以抵押但畢竟評估後會影響到套現的資金量級，同時還受制於銀行對於信貸額度的管控，因此，出於資產流通性的考慮，購富人群可能會選擇暫時擱置購房，也可能會與開發商談判，以分期首付的方式緩解資金壓力。

無論購房者會采取何種措施應對，對於豪宅的開發商來說都是利空，業績和回款都會受到不小的影響。

特別是對於北京來說，2016年將有58個售價8萬+的高端項目同期在售，豪宅市場潛在供應量高達5000-6000套，本就供過於求，一旦同樣執行這個政策，將令豪宅的供需形勢更加惡化。

4、擁有一套住房再次申貸，購買普通自住房首付50%，購買非普通自住房首付不低於70%，購房者需承諾首付款為自有資金。

解讀：雖然對提高二套首付比例早有預期，但從本次政策的表述來看，很有可能是「認房又認貸」，那麼，對樓市影響將遠遠大於首付比例比原執行條款提高2成。如果再次執行「認房又認貸」，那麼部分客群將因此失去貸款資格，在上海有實力一次性購房的客群我想應該是極為有限。

購買非普通自住房首付比例不低於70%，將對公寓、商辦類產品的銷售形成重大影響，此前執行的首付比例是50%，貸款年限10年。這類產品的稅費又遠高於住宅，轉手成交較，本身就需要依托資金槓杆才能放大投資收益，首付比例提高至70%，減槓杆就意味着降收益，這類產品的投資屬性一旦降低，其銷售將面臨巨大壓力。

如果北京也與上海保持同步，對於北京樓市也將產生同樣效力。2014、2015兩年，北京高價地輩出，開發商高價競地的邏輯之一就是可售的公建商業可以開發為公寓產品，通過散售方式回籠資金、創造利潤，如果高價地的住宅部分因為企業購房滿3年後才可再出讓而影響銷售速度，公寓產品又因提高首付比例同樣抑制了購房需求，部分地價畸高、遠超周邊的項目很可能將陷入業績的泥沼中。

期待北京政府，能夠從北京並未出現投資投機需求以及房價暴漲的實際現狀出發，考慮到廣大剛需和改善型客群的切身需要，慎重調控，以防誤傷，更要小心用力過猛，將剛剛復蘇的樓市打落至恐懼中。（本文轉載自公眾號毅家之言）

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