「營改增」之後二手房交易稅費只降不升

昨天下午4點左右，國家稅務總局網站公布了《關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，共包含了4個文件。至此，有關房地產行業「營改增」的制度規定終於塵埃落定，特別是個人買賣房屋「營改增」的猜測終於可以消停了。

整體來看，此次個人買賣房屋的增值稅改革基本相當於營業稅換了個說法而已，交稅與之前並沒有非常顯著的變化，個人稅費只降不升。

1、北上廣深等一線城市再次被「特殊化」，個人住宅仍然區分「普通與非普通」，2年以上的非普通住宅仍需要按5%的征收率對差額部分征稅，而其他城市2年以上的住宅則不分哪類一律不繳增值稅。但總體對一線城市稅負影響不大。

2、此次「營改增」之後，原來的個人所得稅、城建稅及附加、契稅以及出售商業、辦公的土地增值稅等仍然維持不變。

3、除北上廣深外的其他城市出售2年以上的住宅未來都將免征增值稅，2年以內的稅負相較之前變化不大，會略微下降4.8%。稅率都是5%的情況下稅負下降主要在於兩個稅種對於銷售額的定義不同。舉例來說：一套2年以內的200萬元住宅，賣出時原來營業稅為10萬元，以後增值稅為9.52萬元，稅負減少4800元。

需要特別指出的是，所有城市的商業、辦公等營業用房稅負無論是原來營業稅還是以後的增值稅，都是按賣出價與買入價的差額征收，區別也僅在於對銷售額的定義導致稅負下降4.8%。

 4、增值稅的免征規定也沿襲了營業稅有關家庭財產分割的個人無償轉讓不動產的規定。如離婚財產分割、無償贈與配偶和近親屬、繼承取得等。

總體來說，此次個人房屋交易的「營改增」體現了稅負不增加的原則，但也讓此前普遍的減稅期待落空，行業去庫存仍然要按照自身原來的邏輯繼續進行。

附：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》有關個人交易房屋的規定

一、個人賣房增值稅征收一般規定:

11.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

二、增值稅征收特別規定:

五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用於北京（樓盤）市、上海（樓盤）市、廣州（樓盤）市和深圳（樓盤）市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。

三、增值稅免征規定:

（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。