元小弟：地產板塊逆勢上漲的內在邏輯到底是什么？

投資高手元小弟

2月份以來，深成指從2月20日下跌到3月21日最低點下跌近15%，滬指從最高2177點下跌到最低1974點下跌也超過10%，但從一月初到現在房地產板塊指數卻是上漲了接近20%，部分低價小盤的地產股甚至走出了短時間之內翻倍的走勢，而招保萬金四大地產企業的股價也有接近20%的漲幅，而同期創業板與中小板均處於調整狀態中，在大盤下跌的環境下，在各地房價價格同比下跌，二手房成交量明顯下降的情況下，地產板塊逆勢上漲的內在邏輯到底是什么呢？我就這個困擾市場投資人的問題闡述一下自己的觀點。

我認為有以下四點原因可解釋地產板塊上漲的邏輯：

1、土地儲備增值。以萬科為例，萬科可以說是國內地產的龍頭企業，也是ａ股市場的龍頭地產股，目前萬科總市值接近900億，但萬科手上持有的土地儲備價值遠超千億以上，而其持有的很多土地都是不可再生的，除了萬科之外相當多的地產上市公司手上都有大量的土地儲備，這些地的市值已經遠超過了上市公司的市值，當一個上市公司土地市值遠超企業市值的時候，市場就認為其股價處於低估值，大資金進入低估值品種也是合情合理。

2、股價超跌。今年以來，從3月份起陸續出現杭州、常州、北京遠郊樓盤大降價的訊息，同時浙江奉化龍頭房企興潤置業因無法償還債務而破產，除了二三線城市在今年開始出現房價下降，3月深圳和廣州房價環比下降，海南3月房價大跌近三成，如果說國內房價從2014年初開始真正步入調整，那么房地產上市公司的股價卻是從2011年5月就開始步入調整了，地產股價比地產現價的下跌差不多提前了兩年半，所以目前來看房地產股價實際上已經處於一個相當低的位置，可以說地產上市公司的股價已經早就提前消化了房價緩慢下跌的負面影響。

3、行業整合加融資開放。有人說2014年可能是中國地產調整的元年，我們對此不得而知，但一些三四線城市房價出現松動也是不爭的實事，目前國內有數萬家房地產公司，當地產行業發展到一定階段，當房價出現下跌導致很多中小房地產企業出現破產被收購或是兼並的時候，整體行業會發生重大變革，中小地產要么破產要么被收購兼並，而能夠上市的地產公司基本都是這個行業里的佼佼者，未來幾年，幾萬家地產公司可能會變成幾百家，而對於已經上市的地產企業基本都會成為剩下的這幾百家中的一員。房產上市公司占據有利的資本環境，借助於有利的融資渠道進行收購和兼並最終會在整個行業洗牌過程中變得更強大，所以房價下跌對於中小房企是悲劇，而對於資本雄厚的上市房企則會是喜劇。

4、區域經濟加資金驅動。從經濟增長來看今年仍很不樂觀，而地產代表的是目前中國的經濟動向，牽扯到基建化工鋼材家電等各個方面，國家今年一季度經濟處於2009年以來最差情況，宏觀面的情況反應已經在去年第四季度體現在地產上了，所以近期各地均出現了放松限購的傳聞，樓市限購令松綁和再融資解禁均成為地產股走強的契機之一。同時京津冀一體化的推進是明確的，京津冀炒作最終還會落實到地產股上。同時近一個月以來創業板成長股的神話也開始走向破滅，成長股泡沫已經有破滅的跡象，從成長股中退出的資金已經在不斷流入房地產板塊，雖然房地產板塊長期走勢還有不確定性，但房地產股走出一波階段性行情完全值得期待。(作者元小弟系股市職業投資者)