上周北京4盤入市 降價項目、自住房占成交主力

據亞豪機構統計數據顯示，上周（9.15-9.21）北京（樓盤）樓市共有4個樓盤開盤入市，包括3個商住項目合生世界村、紫晶七星廣場以及東亞·五環國際，以及一個別墅項目首開璞瑅墅，並無普通住宅入市，4個項目項累計共為樓市新增供應469套，環比前一周下降92%。

上周4項目開盤，9月商住供應大增，不限購、低總價受市場追捧

進入9月，北京商住項目入市量明顯增加。據亞豪機構統計數據顯示，7月、8月北京樓市各有3個商住項目入市，分別新增商品產品供應370套和914套，而9月至今（9.1-9.21）北京已有7個商住項目入市，僅上周就有3個商住類型項目入市，這7個項目共為樓市新增商住產品供應1412套，超過了7月、8月兩個月商住產品供應套數的總和。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析，在房地產下行階段，特別是自住房集中入市帶來的沖擊，造成北京住宅市場濃厚的觀望情緒，而商住項目由於低總價、小戶型、不限購等優勢，在北京依舊嚴格執行限購的政策背景下，能最大程度的吸引購房客群，部分購房需求迫切但被阻隔在限購門檻外的置業客群正在轉向商住項目，促使商住產品成為樓市低迷時期的去化利器，需求拉升是造成9月北京商住產品增加的重要原因。

北京樓市呈現結構性變化，低價項目、降價項目、自住房成為市場交易主體

隨著金隅匯景苑、當代采育滿庭春moma兩個自住房以及定向銷售項目恒大城的簽約，上周北京樓市成交呈現結構性變化。據亞豪機構統計數據顯示，上周（9.15-9.21）北京商品住宅共成交2550套，成交面積達22.69萬平方米，環比分別大漲83%、61%，而成交均價在中低價位的自住房、定向銷售項目的下拉作用下有所回落，為24041元/平米，環比微跌。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析，今年自住房的集中入市，改變了住宅市場的供需結構，剛需項目為避免與自住房的直接肉搏，要么降價跑量，要么橫盤停售，導致下半年北京樓市的整體成交均價始終維持在低位水平。任啟鑫判斷，隨著未來更多自住房項目進入選房和簽約階段，預計未來幾周，北京樓市成交量仍將高位，而整體市場的均價水平則受自住房影響下進一步回落。

在自住房拉升整體成交量的同時，低價項目也成為實現銷量的利器。據統計，上周商品住宅成交排行中，扣除自住房金隅匯景苑以及定向銷售的恒大城以外，排名前兩位的分別為首開•香溪郡和密云華潤橡樹灣，兩個項目成交均價分別為19893元/平米、15136元/平米。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，隨著購房者觀望情緒加重，今年3月以來樓市成交持續低迷，在售項目的去化周期被迫拉長，各大房企為了銷售提速，已經不得不放低姿態，平價、低價入市的樓盤逐漸增加，欲以低價打破樓市銷售僵局，清理庫存、回籠資金。而對於購房者來說，經過半年調整，觀望情緒已有所減退，加上項目加大折扣、降價力度，觸及購房者心理預期，拉動處於觀望中的購房者入市成交。從近兩個月的樓市銷售排行榜上看，除去自住房項目，銷售較好的剛需項目均采取了降價規則，也最終起到了提振銷量的作用。

任啟鑫表示，去庫存是下半年房企面臨的主要任務，入市樓盤為促進銷量，讓利幅度將會進一步增加，預計三季度樓市的整體價格將會穩中有降。