若信貸傳聞坐實 樓市是否驚天逆轉？

據說央行9月19日召集四大行開了會，到9月22日，有關會議內容的謠言就滿天飛：說是只要首套房貸款還清，再貸款就還按首套算——這相當是重新定義了首套房的含義。​​

   傳聞稱，9月23日上午10點將由各大行發布通知。攸克君為表嚴謹，等到10點45，仍未見到通知。但對此很可能成真的重大傳聞，攸克君不可能視若無睹。​​目前仍實行限購的城市只剩下6個，地方政府和開發商的目光都放到了放松限貸上。

    如果四大行帶頭，房貸就真的遂了他們的意。​​限購普遍取消，從全國范圍看，等於是極大地增加了需求；如今，限貸實質性放松，又等於是給需求提供了杠桿支撐。在這種情況下，房價是不是要上漲了？​​理論上，是這樣。但實際上，沒那么簡單。

    攸克君與銀行界、地產界朋友交流后，總結出如下幾個要點。​​

    第一、首套房認定標準的變化，並不意味著商業銀行就愿意迅速增加首套房貸款。以前攸克君就寫過，央媽和銀監會雖然針對首套房貸款多次喊話，但“兒大不由娘”，商業銀行並沒有真正落實。​​

    原因有三：首先，主要商業銀行都是市場化的企業，監管部門多數情況下只能動員，無法強求；其次，住房按揭貸款還款期限長、利率水平偏低，尤其是首套房，利率更低，食之無味，棄之不忍，於是惜貸。再次，樓市處於下行周期，房地產信貸風險增大。​​9月22日以后，以上三個因素與3個月前，並無原則不同。

    有什么變量能超越上述三個因素的魔咒呢？至少有兩個。a、由某個有權決定銀行行長任命的中央強力部門出面發話，不執行央行指令，就摘烏紗帽，保證管用；b，央行給四大行注水，而且規定放貸方向（必須包括首套房）。其實，央行給四大商業銀行注資5000億的傳聞早就有了，只是一直沒有獲得證實。a和b有一項成立，四大行就會增加首套房貸款。

    ​​第二、首套房利率大幅優惠比如普遍85折以下，是小概率事件；對真正的剛需的影響，取決於首套房首付比例，能否從現在的三成降至兩成。​​首套房認定標準的變化，最大的受益人群，是還清了首套房貸款，第二次貸款買房的所謂首次改善性需求。因此，那些針對這部分人群的商品房，成交有可能增長，並推動這些特定項目的房價上漲。

    ​​至於真正的剛需——第一次買房的人，首套房認定標準的變化，對他們幾乎沒有什么影響。因為銀行絕對舍不得將首套房利率降到85折以下。只有將首套房首付比例，從現在的三成降至兩成，對這些剛需群體才是實質性的幫助。​​也就是說，首套房利率減少上浮的幅度，是可以預期的，但只有在此基礎上降低首套房首付比例，房價才更具上漲的能量。

    ​​第三、投資型需求，仍將承擔較高的資金成本。過去10年，推動房價上漲的主要動力，是投資性需求——指第三套以上住房。攸克君認為，央行和銀監會想要撬動的是剛性需求和首次改善性需求，而不會對投資性需求打開信貸的方便之門。投資性需求買房的杠桿率比較低，資金成本比較高。由此判斷，樓市不具備像2009年全面救市后那樣暴漲的可能。

    ​​綜上所述，攸克君的看法是：僅僅是調整首套房認定標準，不足以導致樓市全面逆轉，房價立即轉身上漲；而必須輔以其他必要條件，比如，降低首套房首付比例，央行給四大行大量注水等。但有一點是再清楚不過的，那就是，不聽攸克言，吃虧在眼前——兩周以前，攸克君就明確發出了買房的召集令。​