中國房地產已日薄西山 開發商還剩三條存活之路

中國房地產已日薄西山 開發商還剩三條存活之路

行業龍頭萬科今天也開始系統思考將房地產業務本身看做一類“資產管理”公司。既然是資產的一部分，那就不可能只漲不跌。這也是對房地產業務自身的盈利模式提出了根本性的挑戰：各個細化的房地產產品首先要明確自身的盈利模式和互相之間的平衡方式，但由於實質上又是同屬於一個行業，作為資產本身，公司層面需要更宏觀地考慮哪些資產是能夠與房地產業務本身相平抑的。否則在一個失速的行業里，一不小心就會死得很難看。這一觀點值得關注。

隨著阿里巴巴的上市，互聯網思維和資本盛宴的雙劍合璧顯得無往不勝，相比之下也襯托出一些昔日產業王者日薄西山的處境。過去幾年房地產市場的泡沫式增長使得其現在的定位頗為尷尬：雖然如今中國的城鎮化率水平剛剛過50%，離大多數發達國家至少80%的平均水平仍有一段距離，但這段距離似乎已被過度透支，導致房地產行業無論在政策、需求和供給水平上都面臨著巨大的瓶頸。行業必將經歷陣痛，但更為尷尬的是，陣痛的方向並不那樣清晰，正如過去幾年的非理性繁榮在人類歷史上鮮有參照一樣，未來幾年究竟往何去也同樣缺少方向。

而放在中國經濟發展模式轉型的大背景下，這一問題更為無解。如果只是作為建設開發主體，這個行業根本就不應該在國民經濟中占到太大的比例。作為一個國家，中國更需要真正領先世界的科技、創新和文化，而這些與城市都很難扯上關係。

唯一能夠扯上關係的，就是房地產在過去幾年爆發式增長中所積累的雄厚資本和豐富資源。挑戰顯而易見，以當前的需求水平、過去積累的負債和近期衰弱的融資能力，會把任何人逼向“背水一戰”的墻角，並有可能陷入投機性的惡性循環。情況如此之普遍，以致於提到中國地產業，沒人會覺得是有明確標桿的。事實上，實現可持續發展戰略，降低預期可能是第一步。之后的三條道路，與其說是“可持續發展”，不如說是“如何活下去”的存亡之道。

首先，從土儲導向變為人群需求導向。長久以來，衡量開發商正式實力的唯一指標就是“土地儲備”。

《亂世佳人》斯嘉麗父親的經典犀利金句便是“土地是唯一永恒的東西、唯一值得為之奮斗和付出生命的東西”。不過，實際上世界並不存在永恒不變的東西，只不過變化速度的快慢不同。隨著嬰兒潮峰谷期隨著時間的平抑，所謂土地的“剛需”正在不斷減弱，加上多元化的消費住房理念以及核心土地資源的階段性枯竭，很難想象中期內房地產企業能夠通過投機性的土地開發獲得暴利。

與此相比，更重要的問題是，我的資源稟賦所配套的目標受眾是誰？受眾有怎樣的需求？什么樣的產品會是他們喜歡的？然后再是什么樣的土地是能夠實現這些需求的。這個過程固然理論，實際也需要土地資源的匹配，但中國開發商以往的問題就在於，幾乎對客群不花精力，或者花一些想象中、半吊子的精力，最後給出並不那么有誠意和差異化的產品。

其次，從資產增量變為資產管理視角。即使是行業龍頭萬科，今天也開始系統思考將房地產業務本身看做一類“資產管理”公司。

既然是資產的一部分，那就不可能只漲不跌。這也是對房地產業務自身的盈利模式提出了根本性的挑戰：各個細化的房地產產品首先要明確自身的盈利模式和互相之間的平衡方式，但由於實質上又是同屬於一個行業，作為資產本身，公司層面需要更宏觀地考慮哪些資產是能夠與房地產業務本身相平抑的。否則在一個失速的行業里，一不小心就會死得很難看。這也是開發商們所不愿意看到的。實際業務操作中需要有這種宏觀意識，但操作方式需要更接地氣。一畝三分地的精細化運作、優先考慮現金流入的模式、搭建資本和產業運作的合作伙伴生態體系都是值得推薦的路徑。

與過去的最大區別就是：還真得對模式這件事情上心了。對於廣大仍舊以“資產規模”為考核指標的國企而言，是不是也到了該動動的時候了？

最後，致力構建軟實力內容創造體系。這是一個關乎中華文明歷史走向的問題。今天房地產開發商們看似也會在談論關於“軟剛需”的問題：養老地產、健康地產、文化地產…不一而足。在該領域，萬達、復星所作出的嘗試令人敬佩。

對於行業中的更多人，大家都在盯著日本、美國和歐洲的曲線，等著一個“拐點”的出現和市場的爆發。可是對於一個總體上仍舊處在工業文明初期的國家而言，這個拐點真會來得這么快？

另外，成功的“軟剛需”都是由文人玩出來。這里需要解釋一下，我們現在對“文人”的解釋有偏差，認為是書呆子，但實際上中國的文人是有錢又有閑的人。遠的可以看佛羅倫薩的美第奇家族，由於該家族的支援，如達芬奇、米開朗基羅、拉斐爾、布魯內萊斯基一大批藝術家點亮了文藝復興的天際線。近的可以看中國的兩宋，樂於文治的皇室家族培育了高品位的美學思想和文化情懷，在陶瓷、繪畫、書法、天文、水利、農業、機械等領域取得了極高且永恒的成就。雖然在本土我們很遺憾已經看不到什么實際遺風，但深受其影響的“無印良品”所取得的成功也充分印證了這一“軟剛需”的永恒性。

而接下去給土豪的問題是，你是否真有耐心去做中國的美第奇？或者真有能力去培育能夠誕生高品質產品的文化體系？你自己是否是一個能夠吸引、統一這些資源的主體？如果這些問題都打上問號，那所謂的“拐點”也不會很快出現。

這三條“存活之路”並非只是對於房地產開發商而言的，對於任何在過去幾年已經積累了資本和資源的主體，都是嚴峻而現實的問題。如果無法進行持續的體外價值再創造能力，那再多的財富也擋不住歷史的風云變幻。現如今的中國經濟最大的機遇，仍舊在於中國人自身的潛力挖掘，這一潛力包括在創新、文化等“軟實力”的能力以及對於美好生活的追求。真正用心做的產品，是能夠創造這些發展空間的。

事實上，只要大多數人不是太沉迷於所謂的“互聯網思維”帶來的資本市場現象，那這一潛力的開啟還是指日可待的。(蘇德中 羅蘭貝格大中華區獨立董事; 劍橋大學幸福亞太研究院亞太主任)