樓市高端化背後的產品力競爭 國韻村如何破局？

2016年4月21日，北京（樓盤）國韻村項目迎來了新品樣板間的盛大開放，並於同一天舉辦「上宅闊府  國韻傳家」暨北京國韻村「新機遇新價值」論壇活動。北京房協秘書長陳志，北京房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池，知名青年財經評論家劉艷，中經聯盟秘書長陳雲峰等業內知名大咖及多位資深媒體齊聚北京國韻村價值論壇的現場。各位專家從宏觀到微觀，針對當前房地產行業的形勢到國韻村項目價值的體現進行了深入的解讀。

新形勢: 高端元年——量價齊升，北京市場全面進入高端化

今年年初開始，房地產政策連續出台，央行降息、降低首付比例、契稅降低、營業稅改制、央行降准、房貸利息將可抵個稅、「7090」等一系列政策的刺激下，樓市熱度不斷上漲，成交量屢創新高，在一線城市尤為明顯。根據國家統計局發布數據顯示，2016年70大中城市超過7成上漲，三線城市也逐漸邁入房價上漲城市之列，深圳（樓盤）更是創下近十年中國房價同比漲幅之最。

不過一線城市的房地產價格在步入「白銀十年」之後已經逐漸趨於理性，不會出現幅度過大的漲跌，但由於剛需存在，一線城市房價仍然會保持上漲，首當其沖的是寸金寸土的北京城，在北京三環內房價已經超過了10萬每平米，幾乎沒有在售的新房。而北京南五環之外，大興黃村的一塊地經過76輪的激烈競價，最終以39億拍到，樓面價達到了驚人的4.7萬/平米，這意味着房子的出售價格至少要超過7萬元才可能賺錢。而從過往的歷史看，一線城市每一次「地王」的出現，都似乎意味着房價新一輪瘋漲的開始。相對於置業機會越來越少的四環沿線，隨着樓市的回暖，四環沿線有望在未來兩年突破10萬+，真正進入豪宅化時代。

新格局：南城元年——豐台「瘋」了，南城火了

從區域來看，2013年的土地熱，讓業界重新定義了孫河板塊，2014年東壩又異軍突起，備受關注。2015年，西南三環沿線的豐台區域無疑是最耀眼的明星。而今年，南城將全面成為大熱區域，只要有住宅用地放出，5萬元/平方米已經成為了基本的起價。區域內甚至還成交了一塊單價7.5萬元/平方米的新地王，打破了2013年由融創創下的朝陽區農展館地塊7.3萬元/平方米的樓面價紀錄。

隨着眾多品牌開發商接連進軍南城市場，南城的土地價格迅速攀升，數宗高價地開始出現。尤其是地王頻出的豐台，在土地「瘋狂」過後，多個頂豪項目開始熱銷，南城的樓市越來越被認可。

從環線來看，今年宅地供應不足是造成地塊屢屢被瘋搶的主要原因，尤其是四環以內的居住用地。在今年如此明顯的樓面價增長勢頭之下，北京的土地價格越貴，好位置的土地越少，關鍵在於北京可供開發的土地越來越少，供應逐年萎縮。在土地供應幾乎下降了70%的時候，好地塊自然奇貨可居。2015年底北京四環新房庫存不足2000余套，這意味着2016年置業四環內的機會越來越少，而且，在四環內置業的成本越來越高，特別是戶型面積越大，總價則會更高。

隨着北京地價高漲，在售新盤價格正以亢奮的方式發揮着想象力。統計顯示，五環已經成為北京高端物業的分界線。從市場成交看，五環內平均單套成交額在2015年為800萬，而在2016年開始簽約的五環內商品住宅中，平均單套已達984萬，進入普遍豪宅階段。五環內商品房成交均價從2015年開始，進入5萬元/平方米時代，而在2016年伊始，成交均價已經達到了56452元/平方米。按照這些地價計算，越來越稀缺的四環高端住宅已經進入10萬+豪宅時代！

新機遇：改善元年——供應結構兩極化，改善產品日益稀缺

未來房地產的供應結構將發生很大的變化，無論是別墅產品還是剛需產品的供應量都將增大，形成「啞鈴型」供應結構，這將反映的一個最終現象就是改善型需求的旺盛，以及中高端購買力的凸顯，而這種改變恰恰顯示了未來樓市的走向。同時，「7090」政策的出台，意味着新建住宅項目的戶型比，套型建築面積為90平方以下的戶型必須占到整個項目的70%以上，對於未來的住宅供應結構，或發生較明顯影響，也將導致中端改善性產品將越來越稀缺。

同時，恰逢「單獨二胎」政策的出台，以往城市中最常見的「三口之家」格局，可能將變為普遍的「四口之家」或三代同堂的「多口之家」。同時，未來城市家庭需要的住房面積也將變大，家居空間的使用功能也要做出相應調整，目前市面上就有許多改善產品將保姆房納入設計范圍，相信全面放開二孩政策以後這個范圍會更廣。去年商品住宅中成交套數同比漲幅最大的是150-300平方米的面積段的中端改善性住宅，同比上漲60%多。此外，面向初期改善型的120-150平方米面積段則以12%的成交價格漲幅領漲其他產品，成交結構的變化使得改善型產品迅速削減。

同時，樓面價格已經突破7萬元/平方米，商品房的市場不可能無動於衷。未來新上市的商品房定價肯定會受高價地頻出的影響，繼續高端化趨勢，很多過去認為是非豪宅的區域也將供應大量的豪宅項目。

新價值：國韻元年——上宅闊府 國韻傳家 四環臻品 改善首選

在這種市場形勢下，北京國韻村提出了「上宅闊府 國韻傳家」的全新居住理念，以滿足市場上對終極置的更高要求。國韻村悉心考量居住者的需求，致力於打造宜居、宜學、宜業的精品住宅，反復考量區位、交通、生態、商業、教育、物管……從多元配套到發展潛力，用實際行動去實現居者更高層次的社會尊崇感。

國韻村地處中軸龍脈與南四環交匯處，毗鄰天壇公園、崇文門商圈、方莊商圈等豐盛生活資源，四環、蒲黃榆快速路，公交與地鐵緊密銜接，立體交通快捷通達，10分鍾直達長安街，盡享城市級配套。同時，國韻村尊享得天獨厚的地理優勢和稀缺城市景觀資源，周邊有旺興湖郊野公園、碧海公園、宣頤公園三大公園環伺，小龍河、涼鳳灌渠兩條生態水系蜿蜒兩側，2.5萬㎡市政綠地咫尺，其資源配套的豐盛不可不謂之「上宅」。

國韻村擁有超大的樓間距，全力打造全景觀、寬空間生活領域；打造的創意N+1戶型，擁有超高實用率，超大窗牆比，奢享朝陽沐浴；270°轉角飄窗，推窗即景，開門見綠。其產品戶型的面寬進深比近1:1敞闊格局以及83％超高得房率，在同類項目中均具有突出優勢，即使未來地王新項目入市，國韻村也具有明顯的尺度和價格的雙重優勢，盡顯「闊府」氣度。

「國韻」系產品傳承宜居美學，領銜居者的優雅品味，按照「綠建二星」標准建造，深受市場追捧，2014年熱銷27個億，屢奪銷冠，實至名歸。

「傳家」從客戶角度出發，設計全生命周期的戶型，滿足不同家庭結構的改善居住需求。 86—174㎡舒適兩居、闊綽三居、墅質四居，定位改善首選，填補了當今市場上改善產品的空白。同時，國韻村也是區域內唯一配有泳池會所的項目，特設25*10m四泳道恆溫標准游泳池，引領親水健康生活。擁有北師大附屬幼兒園和優質中學，打造家門口的全優精英教育體系。同時，也規劃自有配套商業，形成家門口的「步行生活圈」。

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