萬達地產：預收賬款不是債？

近期，大連萬達商業地產股份有限公司（以下簡稱“萬達地產”）向港交所遞交了招股說明書，擬在香港上市。據報導，2013年末萬達地產資產負債率僅為49%，2014年6月末，其資產負債率為52%。房地產行業歷來是一個高負債行業，萬達地產負債率為何如此之低？

萬達地產低資產負債率的原因

筆者查閱萬達地產招股說明書發現，其資產負債率的定義中，將預收賬款從負債中扣除了。萬達招股檔案稱：“資產負債率按資產總額（扣除客戶墊款）除以資產總值再將所得值乘以100%計算”（招股說明書p377）。“我們的客戶墊款主要包括預售物業所得款項”（p363），由此可知，其客戶墊款即指預收賬款。

根據萬達地產招股說明書披露的資產負債數據，如果負債總額不扣除預收賬款，萬達地產2013年末和2014年6月30日資產負債率分別高達74%和78%。

表、萬達地產資產負債表計算

單位：億元

項目 2011年末 2012年末 2013年末 2014年6月末

負債總額 1902.38 2477.61 3171.72 3913.71

減:客戶墊款 712.75 940.7 1042.73 1311.13

1189.63 1536.91 2128.99 2602.58

資產總額 2507.79 3351.12 4310.44 5039.91

資產負債率 47.44% 45.86% 49.39% 51.64%

資產負債率a 75.86% 73.93% 73.58% 77.65%

注：資產負債率a為不扣除預收賬款的資產負債率

由此可知，萬達地產招股說明書披露的資產負債率之所以低，是由於其在計算該財務指標時，將預收賬款（客戶墊款）從負債總額中扣除了，如果不扣除預收賬款，其2014年中期資產負債率高達78%，這一負債率水平與萬科a的負債率大致相當。值得一提的是，萬達地產的投資性物業以市價計量、其賬面資產中包含了巨額商業地產增值，如果投資性物業以歷史成本計量，其負債率將遠高於萬科a。

房地產業一個流行的觀點：預收賬款不是債

應該說，將預收賬款從負債中扣除，並非萬達地產首創。近年來，我國房地產業形成了一個流行的觀點：預收賬款不是負債，在計算資產負債率時將預收賬款從負債中扣除。一些券商機構的研究報告、乃至一些財經媒體房地產分析報導也將房地產企業的預收賬款從其負債中抹去，以此計算其負債率。

雖然如此，但在招股說明書中將預收賬款從負債中扣除而計算資產負債率，筆者印象中萬達地產似乎是首家。a股市場房地產上市公司財報中披露的資產負債率指標計算中仍然將預收賬款包括在其債務中，如2013年萬科a的年度報告披露的財務指標中，其2013年資產負債率為78.0%，計算該指標時並沒有將預收賬款從負債中扣除。不過，其財務報告在“2013年經營業績與分析”中表示： “2013年底，公司剔除預收帳款后的其它負債占總資產的比例為45.54%”。

預收賬款不是債：一個流行的謬誤

20多年前，當股票期權開始在美國流行時，企業都不將其計入成本。巴菲特在其致股東的信中發出質問，如果股票期權不是一種報酬的形式，那么它是什么？如果報酬不計入成本，那么它是什么？后來修訂的美國會計準則明確要求將股票期權計入成本。

流行的未必是真理，也有可能是謬誤。

房地產企業的預收賬款究竟是不是債務呢？顯然預收賬款是企業的負債。如果它不是債務，那么它是什么？

在資產負債表中，預收賬款列示於企業的流動負債項下。對於有大額預收賬款的房地產企業而言，如果將預收賬款從負債中剔除，那么會計恒等式“資產=負債+所有者權益”就不再成立，以此計算的資產負債率也就失去其應有的意義。

以萬達地產為例，2014年6月30日，其賬面資產總額5040億元、負債總額3914億元、所有者權益1126億元。將預收賬款1311億元從負債總額中扣除后的負債額為2603億元，以此計算的資產總額將會大於負債與所有者權益之和。

預收賬款核算企業按合同約定向其客戶預收的貨款、定金等。與應付款項等經營性負債相比，預收賬款是一項不需要以現金償付的債務，與銀行貸款等有息負債相比，預收賬款通常是一項不需要支付利息的負債；但從本質上來說，預收賬款仍然是一項債務，企業需要按照合同的約定，按時向客戶交付相應的商品（勞務）。

房地產企業需要按合同約定的期限向客戶交付商品房，並據此確認商品房銷售收入；若不能如期交付商品房，就構成違約，須向客戶支付違約金。如果房地產商根本沒有足夠的資金用於相應商品房項目的建設，那么房地產商就會由於資金鏈斷裂而導致項目爛尾，企業有可能因此陷入破產困境。

案例解讀：為什么不能簡單地將預收賬款從負債中扣除？

就房地產企業而言，由於我國商品房實行預售制，房地產企業賬面都有巨額預收款項，但這並不意味著房地產企業可以將預收賬款從其負債中一筆勾銷。房地產企業將預收賬款從負債中扣除，其主要理由是，房地產企業與預收賬款相應的房地產項目銷售結算完畢后，預收賬款余額就會變成0，企業無須對外支付現金清償。但實際上，與預收賬款相應的房地產項目的建設仍須投入資金，至項目竣工結算期間，仍會發生管理費用、財務費用等期間費用，繳納營業稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加等稅費。而項目銷售結算時，相應的存貨也會結轉至銷售成本，總資產會相應減少。

簡單地將預收賬款從負債總額中扣除，並以此計算資產負債率，一方面，沒有考慮到與預收賬款相關的房地產項目后續建設資金支出和期間費用、稅費支出，低估企業的負債額，另一方面沒有考慮項目結算后，隨著預收賬款結轉至銷售收入、負債減少，相應的存貨也會隨之結轉至銷售成本，企業的資產相應減少，因而高估企業的資產總額；由此將嚴重低估企業的資產負債率。

個人認為，如果房地產商的預收賬款余額高，且銷售毛利率、銷售凈利潤高，與預收賬款相關的房地產項目銷售結算完畢后，其資產負債率會有所下降，但仍會遠高於直接將預收賬款從負債中扣除而計算的資產負債率。

為便於說明這個問題，不妨以具體數據來舉例：

假設某房地產企業資產總額100億元、負債總額80億元，其中，預收賬款30億元，其資產負債率為80%；若簡單地將預收賬款從負債中扣除，則以此計算的資產負債率為50%。那么，將預收賬款從負債總額中扣除后計算的資產負債率是否能真實反映企業的財務狀況呢？

假設該企業30億元預收款對應的商品房都已竣工，達到交付、結算條件，我們不妨看一看其與預收賬款相應的商品房全部銷售結算完畢、預收賬款為0時的資產負債狀況。

假設該企業的銷售毛利率為40%、銷售凈利率為20%。則30億元預收賬款對應的賬面存貨為18億元（30×（1-40%）），項目全部銷售可實現凈利潤6億元（30×20%），與其相關的期間費用、主營業務稅金、所得稅等為6億元（30-18-6）。

則與30億預收賬款相關的房地產項目全部實現銷售后，預收賬款為0，存貨減少18億元，所有者權益（未分配利潤）增加6億元，應付賬款、應交稅金增加6億元（假設與項目銷售結算相關產生的債務尚未以現金支付，由此形成應付賬款、應交稅金）。

則銷售結算后，企業的資產總額為82億元（100-18），負債總額為56億元（80-30+6），所有者權益總額為26億元（20+6）。

這個時候，由於與預收賬款相關的項目已全部銷售結算完畢，預收賬款余額為0，在計算資產負債率時，是否剔除預收賬款，對資產負債率沒有影響。根據上述數據，可以計算出，企業的資產負債率為68.29%。

可見，即使企業與預收賬款相關的商品房已全部達到竣工狀態，其項目全部銷售結算后資產負債率也高達68.29%，而不是直接將預收賬款從負債總額中簡單扣除后的50%。

如果企業與預收賬款相關的商品房尚未竣工，須繼續投入資金建設，那么，項目全部竣工結算后的資產負債率會更高。

假設企業與預收賬款相關的商品房賬面存貨余額為5億元，達到竣工狀態尚需要繼續投入資金13億元，假設以現金支付3億元、產生應付賬款10億元，在此情形下，項目全部竣工結算后的資產負債狀況如下：

企業的資產總額為92億元（82+13-3），負債總額為66億元（56+10），所有者權益總額為26億元；其資產負債率71.74%。

上述案例顯示，如果房地產企業與預收賬款相關的房地產項目尚在建設中，則后續建設仍須支付現金、或增加債務。即使項目已全部竣工、達到可交付狀態，銷售結算過程中也會發生相關稅費、須以現金支付或增加應交稅金、應付賬款等負債。而在銷售結算時，隨著預收賬款因結算而減少，與其相關的存貨也因結轉至銷售成本而減少，企業的資產總額也會隨之下降。

房地產企業在計算資產負債率時，簡單地將預收賬款從負債總額中扣除，而不考慮與之相關的存貨、應付賬款、應交稅金等資產負債項目隨預收賬款的變化而變化，由此將會導致資產負債表失衡（資產>負債+所有者權益），由此計算得出的結果將顯著低估企業的資產負債率，沒有任何實際意義。

預收賬款不是債，計算資產負債率時，簡單地將預收賬款從負債總額中扣除，在中國房地產業已成為一個流行的觀點。這一觀點顯然是一個謬誤。這一謬誤之所以能夠流行，只是因為中國房地企業的負債率過高而已，而國內商品房實行預售制，其負債中預收賬款也很高。

為了美化、粉飾財務指標，將預收賬款從負債總額中直接扣除，堪稱中國房地產商的一大發明。個人認為，這一發明只能用於忽悠債權人和股票投資人，但房地產商千萬別連自己也被忽悠了，若房地商自欺欺人、連其自身也信以為真， 在編制資金計劃時，無視與預收賬款相關項目建設資金需求，則很可能自食其果、陷入財務危機。

近年來，一些房地產商盲目擴張、資金鏈斷裂的新聞頻頻曝光。除非房地產商準備好在不能如期交付商品房時跑路、破產，否則，在編制資金計劃時，都不應無視預收賬款這一債務。預收賬款不是債，房地產界一個流行的謬誤而已。

孔乙己說，竊書不算偷。咸亨酒店的小伙伴們笑了。

房地產商們說，預收賬款不是債，cpa之聲的小伙伴們笑了。

附：萬達地產ipo招股說明書有關資料

（p363）

（p570）

（p377）

(本文為中國會計視野cpa之聲與《證券市場周刊》合作征文，轉載、引用請注明)