險資成為遠洋地產大股東 多元化何去何從

上市房企點評之九：2016年4月13日，遠洋發布了2016年3月若干未經審核的營運數據。公告顯示，其3月單月實現協議銷售額31.3億元，協議銷售面積21.8萬平方米，協議銷售均價14400元/平米，2016年一季度的協議銷售額為67.6億元，比去年同期上升18.60%；協議銷售面積為46.7萬平方米，比去年同期上升3.55%；協議銷售均價為14475元/平米，比去年同期上升14.53%。與自身相比雖有增長，但依據克而瑞發布的《2016年一季度中國房地產企業銷售排行榜》來看，其一季度銷售還是讓人大跌眼鏡，比對其公布數據，金額排名從2015年的前20暴跌到30名開外，遠洋到底怎麼了？

1、遠洋已不是一家傳統央企了，這樣的改變是喜是憂？

遠洋目前已不算是一家典型的央企了，實際上應稱它為一家混合所有制企業，保險公司占比已非常高，目前的兩大股東分別為中國人壽(601628,股吧)和安邦保險，兩家分別持有公司近30%股權，合計持股達60%，這一點至關重要，股權變化也會帶來機制轉變，從一家純粹央企向混合所有制過渡，另外保險企業成為大股東，意味着遠洋過去的運營機制、管理機制、管理模式都會隨之發生改變，這當中既有優勢，機制將更為靈活，當然也存在因變化過程而帶來的風險。股權變化、體制變化也將使得遠洋後期經營發生巨變。

表：2015年遠洋地產持股股東情況

數據來源：企業公告、CRIC

2、遠洋的戰略發生着重大調整，這個方向是對是錯？

不僅股權變化，遠洋在戰略上也做了重大調整，過去遠洋還算是一家較為傳統的開發-銷售型房企，但最近兩年，銷售金額明顯降低，2016年一季度銷售金額排名已跌至30名開外，作為老牌的前20強房企一下子在一季度出現明顯退步，總是讓業內和資本市場比較擔心，前20強企業當中出現類似情況的也僅有萬達、世茂房地產和遠洋這三家。當然我們看它的戰略，最近幾年也發生了比較大的變化，其管理層在2015年業績發布會上坦言，未來遠洋經營將形成「四元業務」格局，涵蓋住宅開發業務、不動產開發投資業務、客戶服務業業務、房地產金融業務，除了原來的開發模式外，其也積極在物業、房地產基金、養老健康、聯合辦公、存量資產托管、產業孵化等方面展開了嘗試，從遠洋提交改名申請變更公司名為遠洋集團控股有限公司我們也可以看出端倪，它對自己的定位已經不是一家傳統的地產公司，這點與萬達也有異曲同工之處。

3、遠洋的各個板塊收入占比還非常之小，前景何去何從？

就其目前新業務的開展情況來看，物業管理2015年收入超過了10億，在管項目達90余個，旗下遠洋億家有望在年內實現新三板上市；養老方面，目前護理模式養老項目有3個，未來還將在北京（樓盤）順義、通州打造2個養老社區項目；房地產基金方面，2015年10月遠洋認購了中國華融資產管理股份有限公司，總投資約6.8億美金；產業孵化方面，其第一個項目遠洋新三板產業孵化基地出租率已超90%；總體來看，除房地產開發之外，其他業務尚屬新探索階段，營收占比還非常小，基本都在做試點，從目前發展狀況來看，還難以稱得上是和房地產開發平起平坐的板塊。

我們再具體看一下其輕資產業務，物業這塊看上去很美，但實現高利潤依舊是一個遠期的夢，養老項目短期很難賺錢，規模發展也受到很大限制，產業孵化器是一個方向，但遠洋目前尚無核心優勢，要實現它戰略中提及的成為一家綜合性集團，路還很遠。

最後，從遠洋大股東的情況來看，其實它還是具備金融+地產的核心優勢的，兩家最大的保險公司，人壽和安邦，實際上可以給遠洋帶來金融資源方面巨大的整合優勢，遠洋完全可以在金融房地產當中有所突破，它今天做的養老也是保險產業最關注的一個點，另外產業孵化，相信背後也有金融做相應的支撐，能夠把金融（保險）和房地產真正做到完美結合的話，相信遠洋會走出一條所有房企都想做但今天還不一定能夠做到的房地產金融之路。（本文經授權轉載自微信公眾號）

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