劉曉光：房地產步入健康的軌道 這是大趨勢

首創集團的董事長 劉曉光

金融界網站訊 2014年博鰲·21世紀房地產論壇第14屆年會於7月14-17日在海南三亞隆重舉行。本次年會以：“回歸‘新常態’：結構化調整與經濟再平衡”為主題，邀請政界、地產界、金融界及學術界權威人士出席會議，凝聚共識、樹立信心，堅定中國經濟結構調整與房地產市場轉型之路的多元健康發展。首創集團的董事長劉曉光出席論壇時表示，房地產步入健康的軌道，這是大的趨勢。

劉曉光例舉九大原因闡述自己的觀點，並表示，房地產市場的周期性調整是正常的，短期的振蕩也是正常的。在中國經濟整體下行的時候，房地產業出現下行也是正常的。他對樓市總的趨勢看好。

“支撐中國房地產的綜合要素並沒有改變。中國房地產的需求和狀態來看，還沒有出現根本性的拐點。在未來的十年到二十年，我們還是有空間的。根據需求理論，有需求就有市場。當需求處於臨界點的時候，就會趨於飽和。”他說。如果房地產業作為中國經濟關聯性比較強的行業，沒有理由跟中國經濟大的趨勢走反向的道路。他認為下行或者是短期的振蕩可能是中國經濟結構調整和行業結構調整必然的現象。

劉曉光進一步表示：我們還要區別來看待，中國有650多個城市。每個城市的經濟情況都是不同的，價格也是不同的。例如北京這么好的城市，一天晚上有兩個地方可以看芭蕾舞。北京的銷售結構、價格、數量跟其他的城市是不一樣的。很多城市在不斷的分化，很多城市賣得不錯。去年有一個企業在拉薩，銷售額達到了6億，前年是5000萬，說明中國的地區性、結構性是非常強的。這些原因都造成了中國房地產的價格下行，因此出現了振蕩。

他認為這種振蕩是暫時的，未來是美好的。

以下為劉曉光發言實錄：

接下來有請首創集團的董事長劉曉光先生。

劉曉光：今天很難聽到地產界的聲音，我今天的發言題目是《政府角色與市場角色的回歸》，我下的結論還是房地產步入健康的軌道，這是大的趨勢。

題目跟最近形勢有很大的關係，為什么這么說？從1—5月份的情況來看，無論是量還是價，都出現了下滑，出現了波動。這種情況下研究這個問題，我們知形勢、論得失、看數據、看大勢，有利於房地產的分析。

我想簡單的說一下，造成房地產市場或者是樓市下行主要的原因，大家已經講了很多的數據，我就不談數據了。

第一個原因，因為中國經濟整體的下行，導致了地產行業也出現了一些下行。地產行業發展到今天，跟中國的宏觀經濟相互滲透，經濟發展形勢就是中國地產發展的風向標。今年一季度或者是到現在，整體經濟是下行的，而且有很多的困難出現。在這種情況下，從地產行業來說，出現下行和振蕩，我認為是正常和樂觀的，在正常的范圍之內。大家剛才講到了，影響最大的因素，地產行業就是貨幣偏緊，現在資金門檻也高了，開發商的體量也大了，開發商也出現了缺錢的情況，對於購房者差別化的限制，一定程度上也制約了置業的情況。這是第一個大的原因，這里不詳細的分析。

第二個大的原因，輿論引導導向和消費預期。我們知道輿論的環境和消費者預期的影響是非常大的，可能造成購買者心理的影響，另一方面造成開發商拿地開發更加的謹慎。從今年一季度的情況來看，有些媒體不能客觀或者是實事求是的進行引導，我發現大多數的情況下，輿論和媒體是一邊倒，我曾經跟郭振璽公開爭論過，中央電視臺直接播出了讓房地產價格降得更加的猛烈，我說這是一種情緒，你們是國家的輿論工具，不能靠情緒來引導消費者的取向。我的感覺是，不能正確的宣傳和引導消費取向和預期，否則的話，這個產業就會發生很大的影響。

第三個原因，一些二、三線城市擴張速度太快，左手一指開發區，右手一指新城，而且批得過多過爛，因此造成城市庫存量過大，不能夠很快的消化掉。我們在中國二十多個城市投資，我們發現有些城市做起來很艱難，因為批得太多，主要是為了獲得土地財政收入。造成供給持續不斷的增加，但是人口沒有增加，消費需求沒有很大的增加。房地產開工量和價格普遍出現下滑，因此庫存就增加了，相應的城市就不點名了，因為有幾個城市面臨這樣的情況。

第四個原因，去年以來，作為特大城市嚴格的控制人口，尤其是北京、上海、廣州這樣的特大城市，國家新城鎮規劃綱要提出，要嚴格的控制城區人口在500萬以上的特大人口規模城市，尤其是北京過去每年新增的人口是50萬以上，這樣的情況持續了很多年。北京能夠審批進入北京戶口的機構很多，去年城市人口已經飽和，現在進京控制得非常的嚴格，也采取了很多的措施，就是將人口向外疏散，在這樣的情況下，對於房屋購買量也有一定的影響。特大城市的消費價格比較高，而且形成了消費的高度，一部分人開始轉移了，轉移到周邊的城市，轉移到家鄉的城市，對於需求也會產生影響。

還有一個原因，很多城市的土地價格非常高，造成房地產的價格比較高，也導致需求的轉移。這種轉移包括兩個層次。1、大的城市包括省會城市向一般城市轉移，或者是特大城市向省會城市轉移；2、部分人在國內套現，海外購房，因此造成需求的轉移，購買量和購買力降低。

第六個原因，剛才任志強已經分析了。房地產的多元化、多軌制造成了所謂擠出的現象。開始是商品房，接下來是保障房，再接下來是集資建房，現在是限價房，還有保障房和棚戶區改造。這就是任志強的雙軌制，也就是我講的三軌。

很多的房地產企業已經滲透到其他的行業，例如佳兆業在酒店運營方面的改變，對地產的供給也會造成影響。

第七個原因，十年的調控改變了很多市場的規律，使市場調節作用失真。我們的市場是政策性的市場，從2006年開始，不間斷的進行調控，所謂十年九調控，其本質是對需求的壓抑。抑制需求為出發點，另外政府非常重視保障房，原因是達到調控價格的目標。這樣做的結果，市場傳遞的需求資訊，實際上被政策隱蔽起來，價格供求關係調節的作用已經扭曲了，反應的市場情況就是失真的，未能真正的反應市場供需情況，從而引導市場。

本輪房地產下行來看，因為有重要的政策干擾，我們甚至可能無法判斷，本輪下行是真的下行，還是價格戰。

第八個原因，現在權威的機構或者是市場化的機構，不能對行業結構價格數量作出詳細的分析。市場導向上，我們也很難把握住真實的資訊。大家知道，政策的干擾會傳遞出信號，但是這一信號是失真的。市場價格、市場量做有效結構分析時也是失真的。往往大家分析的時候，都是有傾向性的目的，有的具有一定的立場和偏向。我們拿不到真實可靠的資訊，我看過香港的資訊，他們每一周對房地產銷售的結構、價格進行分類，而且非常的細致，對地產商的指導意義非常大，現在還很難獲得真實的資訊，這種情況下，就會出現樓市崩盤論，出現所謂的拐點論。

第九個原因，地產商做的項目60%到70%是住宅項目，結構單一，只滿足單一的需求。住房改造初期是滿足當下房地產的需求，也要滿足改革前的住房改善性的需求。過去的十年是黃金期形成供需兩旺。到今天我們的商業地產或者我們的住宅也好，基本上能夠滿足市場的需要。從全球的情況來看，我們的房屋私有化率比較高，已經達到80%，發達國家也不過60%。

在這種情況下，地產中出現波動以后，並不會出現真正的需求上的拐點。可能土地或新開工方面會出現拐點。真正判斷需求是否出現拐點，我覺得現在還沒有足夠的依據。除了住宅之外我們還有其他產品的予以支撐，像商業地產、旅遊地產、養老地產等等，整個房地產行業振蕩的結果就會大不一樣。現在的房地產開發，確實開始出現了分化，除了住宅之外，還有醫療、養老等等，產業發展得越來越明顯。

我本人做的結論是，首先房地產市場的周期性調整是正常的，短期的振蕩也是正常的。在中國經濟整體下行的時候，房地產業出現下行也是正常的。我的觀點是，總的趨勢看好。支撐中國房地產的綜合要素並沒有改變。中國房地產的需求和狀態來看，還沒有出現根本性的拐點。在未來的十年到二十年，我們還是有空間的。根據需求理論，有需求就有市場。當需求處於臨界點的時候，就會趨於飽和。中國的房地產會達到多少，這是由中國新型城鎮化決定的。我們每年增加1%的城鎮化率，到2030年會達到70%的城鎮化率。城市的人口要達到9.5億以上，城鎮新增的人口是3億，這些數據不過多的介紹。從人口結構來說，我們還是有一些紅利可以獲得的，例如適齡人口，二、三十歲人口高峰在2015年才會達到，加上老年化人口的增加，從三億達到五億人口。2013年商品房的銷售第一次超過了住宅，相差30%左右，說明房地產行業的潛力巨大。經濟下行，地產行業短期的振蕩，我認為是正常的。日本的情況跟我們無法相比，因為他們的人口太少。香港會上漲一倍，也會下跌一倍。我們的市場廣大，跟中國的人口結構、城鎮化率是不同的，因此產生不同的結果。如果房地產業作為中國經濟關聯性比較強的行業，沒有理由跟中國經濟大的趨勢走反向的道路。我認為下行或者是短期的振蕩可能是中國經濟結構調整和行業結構調整必然的現象。

我們還要區別來看待，中國有650多個城市。每個城市的經濟情況都是不同的，價格也是不同的。例如北京這么好的城市，一天晚上有兩個地方可以看芭蕾舞。北京的銷售結構、價格、數量跟其他的城市是不一樣的。很多城市在不斷的分化，很多城市賣得不錯。去年有一個企業在拉薩，銷售額達到了6億，前年是5000萬，說明中國的地區性、結構性是非常強的。這些原因都造成了中國房地產的價格下行，因此出現了振蕩。我認為這種振蕩是暫時的，未來是美好的。

新平政策下的房地產趨勢，80、90后的置業高峰在未來的七、八年內形成，這部分的人口是3.7億人，數量是相當龐大，他們買房的趨勢會延續到2020年后。今年出現的下滑，這種觀望的情緒是比較明顯的，隨著剛性和改善性需求的新群體的進入，我想地產市場會回到平穩和正常的狀態。老一代人購買房屋的動機，80、90后人購買房屋的動機，新進城人購買房屋的動機，這里不過多的分析。

未來中國人口眾多，住房產業沒有理由不成為主流的產業。中國自古以來是秦磚漢瓦，房地產行業的發展是近二十年形成的，跟我們的人口是息息相關的。跟未來的獨生子女和家庭數量，未來的城鎮化進程都是息息相關的，數據不過多的分析。

我們看到，我們很多房屋的質量還是很差的，我們還是需要改善的，具體這里不過多的分析。

除了房地產投資市場之外，其他的市場還不行，沒有可替換的投資市場。目前可以投資的就是地產、股市、黃金、藝術品等等，房地產是實體經濟，不可能今天大漲，明天大跌，跟黃金和期貨不太一樣。縱觀十年的投資選擇，房地產是最佳的投資品。為什么這么說？我們看幾個數據，三十年來，中國的GDP增長了178倍，中國的出口總額增長了1612倍，這些增長的數據說明了什么，說明中國中產階級正在崛起，他們的資金量是越來越大。目前投資渠道確實太狹窄 ，除了股市、樓市、黃金都是在下降的，十年來只有投資地產的家庭有持續穩定的收益。我們的通貨膨脹、貨幣貶值，推動了家庭購買房屋。貨幣貶值的時候，購買力就持續的下降，這里不過多的介紹。

中國夢的核心還是房，習主席說，物質方面要實現居者有其屋，要有房屋。美國夢是獨立的房屋，一輛汽車，一天一個烤雞。日本的夢也是房屋。新加坡的夢是一個老婆，兩個房間，三個孩子，四個輪子，五位存款。中國的核心價值觀，傳宗接代的思想是無法改變的。如果中國夢可以逐漸的具體化，或者是實現目標的話，對房地產界而言是很大的推動。

目前總量上告別了短缺的時代，我們還處在發展過程中，我們有10%的城鎮家庭擁有了兩套或者是更多的房產，我們還有幾類群體需求還未得到改善，比如說本地的中低收入家庭，還有外地的農民工的需求。我們要實現中國夢，一方面從保障房的角度考慮，另一方面要增加優質的普通住宅的供應，也要抑制過度的畸形住房需求，也要滿足改善型的需求和剛性的需求。我們的城市和區域區別很大，要用市場化的杠桿解決這些問題。

用市場化的杠桿取代行政化的調節，中國地產跟國外是不同的。我們有四、五萬家房地產商，在這樣的變化和振蕩中，我們要研究中小房地產商面臨的問題，一定要讓中小企業在振蕩的情況下繼續的生存。大的企業要對行業的穩定作出貢獻，我就介紹到這里，謝謝。