陳小平：地產行業“想做就可以賺錢”的時代已經過去了

中南控股有限公司董事、中南地產集團總裁 陳小平

金融界網站訊 2014年博鰲·21世紀房地產論壇第14屆年會於7月14-17日在海南三亞隆重舉行。本次年會以：“回歸‘新常態’：結構化調整與經濟再平衡”為主題，邀請政界、地產界、金融界及學術界權威人士出席會議，凝聚共識、樹立信心，堅定中國經濟結構調整與房地產市場轉型之路的多元健康發展。中南控股有限公司董事、中南地產集團總裁陳小平出席論壇時表示，房地產行業“想做就可以賺錢”的時代已經過去了。

陳小平認為，房地產行業發生根本性的變化，喧囂的時代已經過去了，只要你想做就可以賺錢，無論做怎樣的產品都可以賣一點，這樣的時代已經過去了，整個行業要回歸本質，所謂的行業回歸怎樣的本質。陳小平進一步表示，房地產是資源行業，如果偏離本質的形態就無法發展，作為市場經濟發展的行業，本質就是重客戶。房地產行業的競爭，取決於土地、政府和資金，轉變為價值和價格以及客戶之爭，這是行業真正發生的變化，也是要研究和應對的，以前房地產商要考慮政府的政策，其次是考慮如何拿地，或者是如何圈地。第三是到哪里獲得資金。三個資金都有的話，房地產企業就會過得很好。

“現在情況不一樣了，行業的重心變化了，行業回歸市場競爭的本質，核心就是客戶。我們現在就是圍繞客戶來做，我們做了哪些事情。首先客戶說價格要低，這是很簡單的道理。買東西要便宜，作為房地產商降價的背后或者是降價的動因支撐在哪里。今年房地產商跟很多企業進行交流，談的第一件事情就是成本如何控制。”陳小平表示，成本降多少，就決定了企業今後的利潤可以賺多少，你的成本要比別人更低，才可以賺更多的利潤。

以下為陳小平發言實錄：

陳小平：各位大家中午好，接下來我們要跟大家分享我們對市場的看法，我的演講主題是回歸常態，堅守真本質。我們堅守原來的做法。

一、市場怎么了？今天上午專家和企業家進行了分析，我簡要的過一下。供應和成交以及價格大家講了很多，總結起來很簡單，成交下降，供應上升，存貨去庫存化大幅度的增加，因此銷售出現了下跌。

一、二、三線城市的扭曲，任博士講得很詳細，這里不詳細的介紹。

今年這次的調整，我們認為跟之前有的區別，以前的幾個周期都是在政府出了國幾條后，中國的財稅、金融和消費政策出臺，政策刺激下由盛轉衰，然后又由衰轉盛，但是這次不同了，要不重新調整，要不由政策轉變由市場調整。各個地方出現最集中的問題，供需關係出現了大幅度的下跌。

關於市場什么時候復甦，我們不需要判斷。以前的曲線是U型曲線，有觸底也有反彈，但是這次不同，到底是U型曲線還是L型曲線，因為市場的供需關係發生了變化，未來是L型的曲線，市場有逐步的調整，要想回到去年的市場是不可能的。

我們看到，剛才秦虹主任說了市場分化，幾家歡樂幾家愁。總體市場是保持健康快速發展的狀態，包括回暖的情況也是不同的，一、二線城市是不同的，取決於供需的關係。尤其是三、四線城市，我們將它作為一個整體，跟一、二線城市進行比較，包括任博士給了一線城市數據，二線城市數據，三線城市數據，實際上不同城市的數據是千姿百態。有的城市供應量不斷的下跌，需求量上漲，整個市場形勢是不錯的，例如常熟。大家知道蘇州市場是供需過剩。但是我們在常熟半年賣了20億，而且市場很健康，存量去庫存區不到10個月，總體市場表現還是可以的。我們在泰興就是蘇北的城市，出現了一些問題。需求相對穩定，甚至小幅的上揚。但是供給增長得非常快，表現又是不同的。也就是說，一線城市之間，二線城市之間的共性大於個性，三、四線城市的個性大於共性。

關於市場微觀走勢圖的判斷，未來朝那個方向發展，我總結了一個規律。根據銷售價格和銷量進行判斷，市場量價變化的關係，量上漲，價格就要下跌，因此市場出現好的變化，最後量和價再逐步上漲，一定是這樣的循環。我們根據城市量和價之間的關係，就知道所在城市未來的情況。有的城市目前還處於價漲量升。隨著價格的變化，跌到一定的程度，量就上去了，因此我們提出自己的想法。

二、未來怎么辦？

市場真的變了，這種變化是由原來的政策調控市場變成市場供求關係調整，這是未來房地產市場的常態。房地產市場好的時候，政府來調控，我們告訴他們，要走市場的道路，市場的歸市場，政府的歸政府，你將保障房做好，市場歸我們。到了現在，市場的力量發揮了力量，政府不吭聲了，媒體和開發商說政府要出來救市，將我們帶到新的高度，這樣做是不合情理的，好的時候不要管我，不好的時候來救我。現在的供求關係不是政府一道指令和一個檔案就可以扭轉的。所有的開發商要做好這樣的準備，以前大家都提出要過冬，有夏天才有冬天，現在的問題在於，這是一個常態。針對這樣的常態，未來怎么辦？

我理解房地產行業發生根本性的變化，喧囂的時代已經過去了，只要你想做就可以賺錢，無論做怎樣的產品都可以賣一點，這樣的時代已經過去了，整個行業要回歸本質，所謂的行業回歸怎樣的本質。房地產是資源行業，如果偏離本質的形態就無法發展，作為市場經濟發展的行業，本質就是重客戶。房地產行業的競爭，取決於土地、政府和資金，轉變為價值和價格以及客戶之爭，這是行業真正發生的變化，也是我們要研究和應對的，以前房地產商要考慮政府的政策，其次是考慮如何拿地，或者是如何圈地。第三是到哪里獲得資金。三個資金都有的話，房地產企業就會過得很好。

現在情況不一樣了，行業的重心變化了，行業回歸市場競爭的本質，核心就是客戶。我們現在就是圍繞客戶來做，我們做了哪些事情。首先客戶說價格要低，這是很簡單的道理。買東西要便宜，作為房地產商降價的背后或者是降價的動因支撐在哪里。今年房地產商跟很多企業進行交流，談的第一件事情就是成本如何控制。我們跟萬達的情況是一樣的，我們進行了溝通。我們今年成本要控制10%到20%。我們的企業也是這樣的，確定的指標不可能快速的完成。我們發現以前的管理太粗放了，成本控制方面，要走的路和要上的課是很多的，降低成本，品質不能下降。成本降多少，就決定了企業今後的利潤可以賺多少，你的成本要比別人更低，才可以賺更多的利潤。

除了價格外就是價值，這就是性價比。個性化需求、市場調整。常熟的客戶包括個體老板和白領，他們有很多的資金，而且未找到出路。是否可以給別人不一樣的房屋，我們發現市場是有的，有的市場甚至是可以創造的，我們是否可以找得到，是否可以滿足客戶的個性化需求。市場最艱難的時候，我們推出了不同的房屋，我們的房屋是兩層的，帶有游泳池和空中花園的，這樣的房屋推出的時候，一搶而空。我們女士的服裝和包包有多少件，這些是剛需還是投資，只要找準了方向，就我是剛需，這就是我們要創造的價值。我們在品質和服務上要精益求精，我更看好行業的外部環境。政策是什么，趨勢是什么，我相信當大家坐在一起的時候，將來會發生改變，企業內部如何運營，如何不斷的提升自己。

我舉一個例子，原來高增長的模式錯了嗎？沒有錯，但是資金的成本越來越高，如何控制成本，就要有有效的措施控制成本，短期周轉的速度要加快。我們要在同行開盤周期上下降1/3的成本，等於你的資產周轉提升了1/3。大家已經感受到了，以前房地產做營銷很簡單，我要賣房屋了，空中線上做廣告，消費者到現場體驗。當市場改變后，我們不適合了，大家都在想辦法，如何讓客戶聚集，找到他們，告訴他們，就牽涉到營銷渠道的問題，已經成為房地產營銷的核心問題。

標準化體系，很多規模大的企業已經實現了標準化。

集體采購的模式，一次招標多少，采購多少。現在發現這樣做是不夠的，比如說戰略合作伙伴如何做，每個項目的款式和型號都是不同的，我的生產成本很高，因此給你的報價很高。我告訴你，全公司有10種款式的門，全年的量告訴你，從而降低采購的成本。

資訊技術，這里不詳細的介紹。

真正的變化，真正的趨勢是什么，回歸行業的本質，回歸到重視客戶的時代。我們也做了一些工作，包括全裝備預制混凝土技術，就是建筑產業化。傳統的建筑行業一定會帶來墊付，目前在政策層面，監管部門的管理層面還是存在很多的障礙，這里呼吁，全行業和政府行業重視我們，給我們更好的生活空間。

市場還有哪些產品？除了剛需還有半剛需，異地的第二居所就是第二種剛需，我開個玩笑，你應該擁有三、四套房屋，在工作地有一套房屋，海南有一套房屋，北方有一套房屋。隨著經濟水平的提高，第二居所能夠感覺到存在的空間，發展的空間很大。全國有旅遊目的地，核心城市不到兩個小時有自己的居所。作為房地產企業來講，只要回歸本質，就可以找到很多的內容，可以做很多的事情。

最後，市場的本質是什么，歸根到底來說就是優勝劣汰。前年我在博鰲也講了這樣的故事，森林有一頭狗熊出現，一個人忙著系鞋帶，另外一個人說，這樣有什么用，跑不過狗熊，這個人說，我跑不過熊沒有關係，我跑得過你就可以了，希望明年還可以見到大家，大家都可以跑得過熊，謝謝大家。